导读：
随着城市化进程步入提质减速阶段，城市发展由外延式扩张向内涵式增长转变，城市更新成为常态。城市更新这个概念听起来相对陌生，但是这个概念下做的事情，却与我们息息相关。今天就带领大家来了解城市更新的前前后后、里里外外。
图片来源：创意园地图
一、什么是城市更新？
由来
源于1949年美国住宅法“城市再发展”，（即Urban Redevelopment），该法的设立主要是为市中心区拆除重建提供法律依据。
背景
在我国，当城市经历了飞速发展后，很多问题开始显现，譬如历史街区的特色与地方文化在城市改造中的快速消失。
建筑学家吴良镛从城市的“保护与发展”角度，在上世纪九十年代初提出了“城市有机更新”的概念。他认为，从城市到建筑，从整体到局部，如同生物体一样是有机联系、和谐共处的。
三大类型
综合整治：不改变建筑主体结构，不改变使用功能，完善消防设施，基础设施、公共服务设施，改善沿街立面等。
功能改变：改变部分或者全部建筑物的使用功能，保留建筑的原主体结构，也就是说并不会拆除。比如将办公楼改成公寓。
拆除重建：就是拆除原来的建筑，然后建新的。除了建筑拆除重建之外，同时土地使用权的主体、都会改变。这一类范围广、开发周期长，是开发商、投资公司、金融机构等关注的重点。
二、城市更新项目的主要工作内容及流程
图片来源：城市更新智囊
开发报建
主要包含，计划前期的测绘、评估、意愿征集、四会、框架协议签订、计划立项、土地权属认定、旧屋村范围认定、土地信息核查、非农调整、历史用地处置、专项规划、集体资产备案、确认实施主体、拆除建筑物、不动产权证注销、转地、移交入库、用地审批、用地方案图、用地规划许可证、测算缴纳地价、土地出让合同等等。
涉及的有村集体、街道办、集资办、区国资委更新局、规土局、工信局、环保水务、文体局等等。
集体资产处理
包括前期的村集体资产核查确认，资产评估、四会公证会、前期费、保证金、框架协议、授权委托等；
也包括后期的评估论证、设置准入条款、招商方案、股东代表大会（公证会）、产权交易上平台、竞争性谈判或公开招投标，最终签订合作协议等。
拆迁搬迁补偿安置
包括前期摸底调查、周边项目拆赔标准、如何宣传鼓舞团队士气、鼓励村民参与拆迁工作、吸引村民等等；
包括调查拆迁范围建筑物附属物数量、种类、类型、业态、村集体资产。
包括小业主人群的来源、分类、家庭收入来源、性格爱好特征、家庭基本情况、心理预期、主要诉求、业主在不在境内、业主内部分配问题等等
三、城市更新有哪些参与者？
城市更新分为两个阶段，第一阶段是拆除重建，第二阶段是实行城市有机更新。
西方国家的城市更新历程，均由简单拆除重建发展到有机更新。以伦敦为例，泰晤士河北岸作为发展了上百年的老城区，如今仍有二十多个脚手架在作业进行改造，城市更新是个持续的过程。
城市更新前期的参与者为政府，后期的主要参与者有投资机构（基金、金融机构等）、开发商、服务商，但他们在介入的时期、选择的资产标的、商业模式及各自优势等方面均差异显著。
图片来源：青蓝文旅
四、城市更新的本质是什么？
具体包括以下三点：
洗地
首先需要将土地权属、性质繁杂的土地清理干净，洗地洗清晰，比如农转用等，最终完全征转为可供政府出让的国有建设用地。
把现有的规划调整合理
这个合理即包括调整为合适开发的建设用地，比如土总规、城总规、十三五更新规划、城中村划片区、工业区块线、基本生态控制线、法定图则等等不利于现在我们开发规划的调整过来。
其次，还要结合政府村集体的诉求，提供相应的公共配套基础设施、保障房及符合我们经济效益考虑的提高容积率增加可售的比例等等。
当然具体问题具体分析，但总得来说就是：通过调整规划，即可尽快开发建设、又可以与村集体、业主、政府一起做大蛋糕，共同分享分赃蛋糕。
把现有建筑物拆除、拆迁安置补偿经济关系理顺
政府部门虽然很多，但核心诉求基本不变，那就是规避行政风险。
但是拆迁涉及众多业主、二房东、相关经济利害关系人，每个人的想法诉求很难一一满足，钉子户基本都存在，仅仅是数量多寡而已。
拆除建筑物简单，但是搬迁安置补偿协议的谈判和签订就是最大的难题。
五、城市更新的优秀案例
北京坊
北京坊在延续大栅栏地区胡同肌理、恢复历史风貌的基础上，一方面将北京坊与周边的民生胡同肌理、传统商业氛围有机整合，另一方面也在向历史致敬的同时，打造具有人文温度的文化与商业综合体。
上海上生新所
2016年，上生所主动腾退厂房，上海万科为上海的城市更新提供了一种创新思路，即引入社会资本进行多方共建共享，包括政府、学术机构、社会组织、居民以及房地产企业，利用土地的混合发展模式，提高土地使用效能。
深圳天安云谷
天安云谷改造前，周边基本上都是城中村（旧村）和旧工业区，主要产业为五金、塑胶等劳动密集型传统产业。考虑到旧城改造的特殊性，项目采用“拆除一片，建设一片”的分期策略。
在整体架构上，天安云谷规划以研发办公为主，同时规划了居住功能，包括商品房和小型公寓两种居住形态，解决职住平衡的问题。
