一、 项目名称

番禺区洛溪村渔人码头微改造项目

二、项目背景

洛溪岛对外交通便利，通过105国道、新光快速和华南快速能快速通达广州及番禺市区，但岛内缺乏内部贯通的主次干道，路网未形成体系。地铁二、三号线经过洛溪岛，并在岛上分别设有洛溪站和厦滘站。

广州渔人码头，是由五湖四海集团全资开发，由广州市渔人码头投资管理有限公司营运，旨在打造广东全新电商示范高地及低密度、配套全的创业孵化和创业投资服务平台、广州城市会客厅、世界级的渔人码头。从2007-2013年，五湖四海集团陆续取得了洛溪村多块工业及仓储建设用地的经营使用权。2009年，项目纳入“腾笼换鸟”范围，定位建设广州五湖四海国际水产交易中心，用以解决旧城区水产交易市场搬迁问题。2010年，项目基本建成。由于旧城区水产交易市场未落实搬迁，项目经营未能突破。2013年，五湖四海集团在原水产基础上，转型升级为广州·渔人码头。

三、基本概况

洛溪村户籍人口2057人，位于番禺洛溪岛西部，南为三枝香水道，北隔珠江后航道可遥望广州塔（处于新中轴线南延），紧邻珠江后航道，村内多条小河涌贯穿，是典型的岭南水乡，拥有三江汇聚的天然珠江岸线景观。该村周边建成多个高档住宅小区，村权属用地余下62.4公顷（其中旧村32.2公顷、旧厂13.6公顷及农田鱼塘16.6公顷，大部分为集体有证合法用地）。村北工业园原有加工厂效益低下，村内人居环境较差。

五湖四海集团公司通过洛溪村公开招商，租赁了村北工业园及其它存量建设用地约10公顷的土地房屋，前几年已经建设水产交易市场，并完善了污水处理池、循环过滤系统、大型冷库等设施。但因广州旧城区水产市场搬迁停滞。五湖四海集团公司及时改变投资策略，目前计划分期投资20亿元，通过微改造方式，分三阶段建设“渔人码头·创梦社区”项目。其中，第一阶段已初步建成渔人码头。第二阶段，筹建摩天轮“广州眼”。第三阶段，项目将开展对洛溪旧村与都市农田约49公顷的范围进行微改造，全面提升人居环境。

项目全面建成后，将成为集“文、商、旅、电、创”于一体的创新社区，是未来广州城市会客厅、广州旅游新地标。

四、改造方式

旧村微改造。微改造是《广州市城市更新办法》（134号令）提出的一种重要更新方式。近年来，番禺区洛浦街洛溪村引入社会力量，在维持现状建设格式基本不变的前提下，通过对村工业园功能转换、保留修缮、外观整饰等办法，建设了“渔人码头”项目，并正深入开展“创梦社区”的建设，为广州微改造政策细则的制订提供了实践探索。

五、改造特点

洛溪村域范围155.3公顷，其中集体土地所有证面积共三处，62.4公顷；32号为置换用地3.92公顷，其他已征为国有，共88.98公顷（含水域）。（1）更新策划范围（村域面积）155.3公顷；（2）物业改造范围共20.9公顷，包括村级工业园16.9公顷，国有用地改造4公顷；（3）洛溪村整治范围为：49.2公顷，含洛溪食街整治及周边农用地。

渔人码头在已有产业基础上，融入创新产业，原有旧厂房、村社，经转型升级调整建筑功能，引导空间品质提升匹配，实现产业与空间的同步更新。打造文化创业创梦空间、保育优化桑基鱼塘生态景观空间，整理村内景观环境、公共空间，构建生态和谐、景观优良、文化独特的环境品质。梳理城市—村庄内外交通对接，完善城市道路网络，打通村内消防通道，完善佳通设施，构建结构明晰，畅达便利的通行环境。旨在打造广东全新电商示范高地及低密度、配套全的创业孵化和创业投资服务平台、广州城市会客厅、世界级的渔人码头。

该项目计划分期投资20亿元，通过微改造方式，分三阶段建设“渔人码头·创梦社区”项目。其中，第一阶段已初步建成渔人码头。投资2亿元，将约10公顷有土地证的旧厂房微改造成建筑面积约27 平方米的创业孵化、商务办公和商业配套物业。第二阶段，筹建摩天轮“广州眼”，申报全国旅游4A景区，打造广州城市名片及广州旅游地标。此外，对村属物业周边的私人及国资闲置厂房、仓库、码头（含广州市旅游学校）等约5公顷的旧厂及存量建设用地实施升级改造，全力打造“创梦社区”，主要规划功能为孵化基地服务中心、水上巴士码头、创意文化墟集园区。第三阶段，项目将开展对洛溪旧村与都市农田约49公顷的范围进行微改造，通过抽疏整治，完善市政设施及公共服务配套，保护水乡生态环境，打造创梦空间、羊城民宿、岭南生态水乡等高品质项目，全面提升人居环境。

六、改造成效 

该项目带动社会、经济、环境、效益全方位提升。

（一）传统产业得到转型升级

“渔人码头”已进驻826家各类企业，包括企业孵化基地（星坊60·华侨仓）、SOHO54社区、创客餐街、水产世界等组团。其中，规模较大的总部企业有连锁品牌类“果果服饰”，其O2O交易年销售额已超10亿元；从事孕产女性用品的电商品牌类“淮杰实业”，年交易额逾35亿元。此外，环保类企业“石头造”成为园区首家上市企业；规划设计类“东方园林”、网络科技类“天牛网络”、儿童产品类“彩道实业”等多家企业正筹备上市。

（二）低效土地得到提升利用

“渔人码头”通过外观整饰、功能置换及局部拆建，将旧厂房（旧商铺）微改造为小型企业独栋总部，提供给设计、服装、电商类企业使用。如原金旺鞋厂的多层厂房，1楼改为商业用房，2楼改为办公用房，3楼以上改为商业公寓，与连锁酒店机构合作经营快捷经济型酒店；原有沿江仓库改作创意办公及情调餐饮区，作为企业初创孵化基地。通过改造，园区实现从原年产值不足1千万元，到现在交易额超30亿元的腾飞；项目租金收入从2013年803万元提升至2014年1762万元。

（三）人居环境得到明显优化

原水产交易市场正在改为水产世界，沿江建筑外部已铺设大型拉伸膜，配合形象标识和夜晚灯光照射，成为珠江后航道夜景中的一颗璀璨明珠。园区内河涌铺设大型涵管，实现雨污分流，改为环境优美的喷泉广场。原多层厂房改为商业公寓及办公区后，外墙装修了欧式现代风格马赛克，打造成活跃清新的创意工作空间。二、三期项目建成后，通过结合生态农田，对旧村进行抽疏整治，完善市政设施及公共服务配套，洛溪村整体人居环境将得到进一步提升，使其成为人与自然和谐共生的好地方。

（四）社会利益得到切实保障

“渔人码头”的发展将带来大量就业岗位，解决社会就业问题的同时，也为村集体经济带来丰厚的经济收益。此外，2015年12月5日，五湖四海集团在“渔人码头”与平安证券、南粤基金战略合作签约启动“城市更新发展基金”，计划通过政府主导的地方主权基金搭建产业投融资平台，推进片区改造，并以良好的产业融资氛围吸引优秀企业、人才、创客进驻，成为下一阶段打造洛溪村“创梦社区”的引擎。

七、改造前后对比