文丨《瞭望东方周刊》记者张静 编辑顾佳贇

“租购并举，帮助更多新市民安家。广州作为超大城市代表，在构建房地产发展新模式的道路上，重点要在保障房方面有更多探索创新。”

广州市黄埔区萝岗保障性住房项目

日前，广州安居集团在海珠区新滘西路保障房项目现场举行广州市2024年保障性住房项目集中开工活动。

开工仪式所在的新滘西配售型保障房项目，共提供房源约1200套。项目距广州塔不到4公里，距年底开通的地铁11号线逸景路站步行5分钟，南邻海珠湿地，北邻合生新天地商圈，东邻万达广场商圈，坐拥优质自然景观及成熟生活配套。在开工活动现场，参观者直言：“这里的地理位置太好了！”

党的二十届三中全会提出，加快建立租购并举的住房制度；加大保障性住房建设和供给，满足工薪群体刚性住房需求；支持城乡居民多样化改善性住房需求。

为加快建立租购并举的住房制度，配售型保障性住房成为国家新一轮保障性住房建设的拓展重点。“租购并举，帮助更多新市民安家。广州作为超大城市代表，在构建房地产发展新模式的道路上，重点要在保障房方面有更多探索创新。”广州市住房和城乡建设局党组书记、局长王宏伟告诉《瞭望东方周刊》，“一城一策，因地制宜，我们必须结合广州本地实际情况发展保障性住房。公租房、保租房、配售型保障房的比例和结构、建设位置和定价等，都需要政府部门通盘考虑，同时也要吸引社会主体参与，鼓励他们发挥作用。”

建设中的广州新冼村

作为全国住房保障工作起步较早、进程较快的城市之一，广州自1986年开始推进住房保障工作，先后建设了一批解困房、安居房、廉租房、经济适用住房、公共租赁住房、保障性租赁住房、共有产权住房和配售型保障性住房。

2023年8月25日，国务院常务会议审议通过《关于规划建设保障性住房的指导意见》(国发【2023】14号，以下简称“14号文”）。“14号文”提出建设配售型保障性住房，重点针对住房有困难且收入不高的工薪收入群体和城市需要的引进人才，按保本微利原则配售。

“14号文”按下了房地产发展新模式的加速键。原有住房保障体系以公共租赁住房（公租房）、保障性租赁住房（保租房）为主体，而新一轮保障性住房体系则分为两种：配租型保障性住房（公租房和保租房）、配售型保障性住房。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，未来我国住房保障新体系的基本逻辑是，做大做实政府主导的住房保障，包含面向低收入群体具有兜底保障性质的公租房，针对新市民、年轻人、新就业大学生等的保障性租赁住房，以及“14号文”提出的针对住房有困难且收入不高的工薪群体、引进人才等群体的配售型保障房，进而让公众享受体面的居住和城市化的公共服务。

“住房保障新体系将破解有效需求不足导致的需求断层问题，促进房地产行业的良性循环，构建‘先租后买’‘先小后大’‘先上车后改善’的住房消费和资产拥有阶梯。”李宇嘉说。

据2021年发布的《广州市住房发展“十四五”规划》，广州力争在“十四五”期间筹建保障性住房66万套，其中公租房3万套、共有产权住房3万套、保租房60万套。66万套的目标供应量，在一线城市中位居前列。

根据“14号文”要求，广州市住房保障体系第一时间作出调整。

根据广州公布的2024年保障性安居工程目标任务，目标包括筹建配售型保障房1万套、保租房10万套（间）。截至2024年8月底，广州已筹集建设配售型保障房7054套、保租房68952套，分别完成年度目标任务的71%、69%。

对超大型城市来说，从多渠道筹集建设保障性住房，匹配不同人群的安居需求，是不小的挑战。

王宏伟介绍说，配售型保障房主要通过划拨用地集中新建、结合城中村改造建设、存量房源转用、鼓励利用闲置低效用地建设等渠道筹集建设。保租房则主要通过集体经营性建设用地新建、企事业单位自有存量土地新建、产业园区工业项目配套用地新建、非居住存量房屋改建、新供应国有建设用地新建、城市更新项目配置、城中村住房等存量房屋依法整租运营等方式筹集建设。

据了解，2024年，广州筹建的配售型保障性住房共涉及11个项目。其中，新开工项目7个，通过存量房源转化4个项目。位于白云区地铁十三号线朝阳站附近的鸦岗保障性住房项目正是通过存量转化的项目之一。该项目共提供2542套房源，原计划作为共有产权房，目前已明确转为配售型保障房，全部房源预计将在2025年底竣工。

鸦岗保障性住房项目

公租房是广州保障性住房体系多年探索发展的重要成果。在过去多年，公租房帮助许多中低收入住房困难家庭、新就业无房职工以及外来务工人员在广州安家。

从越秀区驱车45分钟到达黄埔区，紧邻广州地铁7号线水西站的萝岗和苑小区是广州总用地面积最大的保障房小区，小区有公租房、配售型保障房、回迁安置房等多类房源。小区一期于2018年完工，二期房源即将在2024年底放开申请。户型包括一室一厅、两室一厅、三室一厅等，可匹配多类型家庭需求，60平方米以下的紧凑型户型居多。

本刊记者在萝岗和苑小区里看到，这里楼间距适中，光照充足。房型设计合理，东西向、南北向通透的户型在岭南地区炎热的天气中能保证良好的通风效果，小区周边幼儿园、中小学、超市、卫生站等配套设施齐全。

70多岁的吴春梅奶奶和她50多岁的儿子是2018年第一批申请小区公租房的居民，2020年搬进小区。58平方米的两居室，置办了一些软装家具，母子俩“拎包入住”。

“我老家在湛江，后来把户口迁到广州。搬到这里比之前住的环境好太多了。每月租金只有200元，加上水电费，一共不到500元。楼下有长者食堂，每顿三菜一汤，非常方便。想自己做饭，出门就是菜市场，我们住得很满意。”吴春梅告诉《瞭望东方周刊》。

另一栋里，三居室公租房住户孙先生一家是2019年搬来的。儿子刚考上高中，读书费用成为这个家庭目前最大的支出。孙先生是一名道路清洁工，承包了6公里路段的清洁。每个月算上高温补贴、加班费有五六千元收入。“这里空气好，小区干净，出门有地铁。搬进公租房，居住环境改善了，我感觉干劲都大了，打算再多干点活，给孩子上学攒些钱。”孙先生对《瞭望东方周刊》说。

来自梅州的徐先生，在广州找到了工作，却差点因为“居无定所”打算返回老家。受益于保障房政策对“新就业无房职工”的支持，他在萝岗和苑小区踏踏实实安了家。

小区二期工程即将完工，又一批刚需群体正准备申请。8月16日，在黄埔区萝岗和苑举办的户籍家庭公共租赁住房开放日活动上，市民蒙女士表示：“公租房小区生活环境不错，周边交通等配套设施齐全，租金实惠，是政府对低收入群体的帮助和照顾。”

日前，广州面向户籍中等偏下收入的住房困难家庭在7个行政区内推出4412套公租房，此类家庭可在合理轮候期内得到保障。

2024年，广州推出4412套公租房，面向户籍中等偏下收入住房困难家庭。图为保障房小区（骆昌威/摄，图片源自学习强国）

3月4日，新修订的《广州市住房和城乡建设局关于进一步加强户籍家庭住房保障工作的通知》正式印发。《通知》进一步放宽准入条件，将公租房保障家庭收入线准入限额基准从现行的家庭年人均收入35660元提高到49952元。同时，加大对老年群体的关注，提出公租房项目可根据居住人群特征与生活需求，适当增加配置医疗卫生和养老设施，申请家庭所有成员均年满60周岁的，家庭收入、家庭财产标准可适当放宽。

“面向房地产发展新模式，接下来，广州公租房会避免大规模集中建设。未来我们考虑公租房等保障政策货币化，适度提高货币补贴占比，让公租房政策惠及更广泛人群。”王宏伟说。

留住人口红利、人才红利才能稳住城市的核心竞争力。作为一座人口持续净流入的超大城市，近十年来，广州人口增加近600万。2023年末，广州市常住人口1882.70万，户籍人口1056.61万。而根据《广州市公安局关于2023年广州市实有人口构成与分布情况的报告》，2023年末全市实有人口2298.18万。

广州城中村数量多、面积广、规模大、租金相对低廉。许多刚来广州的新市民，第一站会选择居住在城中村。

“城中村是广州在过去多年对新市民的保障基础。在城中村里的居住人口有674万，大概1/3是常住人口。城中村解决了低成本居住需求，也发挥了集聚产业的作用。”王宏伟说，“对比国内其他一线城市，广州在中心城区有许多城中村。这既是广州痛点所在，也是广州的重大战略资源。”

对广州而言，以城中村改造为契机，打通保障房多元筹集渠道，在产业园区、城市核心功能区配建产城融合的保障房体系，将有效助力城市留住人才。

广州海珠区官洲街道北山村，北边是著名的琶洲数字经济改革创新试验区。站在“村”里远眺，阿里、腾讯的高楼清晰可见。南边是人流巨大的大学城，以中山大学为代表的十余所高校在此聚集。从“村”里出发，仅需15分钟车程，就能到达“大厂”工位或大学课堂。

曾经的北山村就是典型的城中村样貌，自建房随意“堆叠”，电线与晾衣绳蛛网般穿梭巷道，环境陈旧混乱，与附近现代化高楼对比鲜明。

2017年，海珠区率先打出“出租屋第三方协同代管新模式”，意在通过市场化运作，促进出租屋业态转型升级，促进“住有宜居”。北山村开始探索把城中村改造成可持续运营的长租公寓。中国建设银行出资并由旗下建信住房与村民签订10年期以上资产管理服务合同，向房主支付租金，并将获取的房源委托给梦享社区运营。

梦享社区运营负责人罗金良告诉《瞭望东方周刊》：“我们对收回来的房子整体布局、连片规划，通过翻新立面墙体、完善家居配套等微改造，实现旧貌换新颜，并引入社区化管理。有了银行低成本的资金加持，我们可以进行规模化运营，降低成本，让利给后端租客。”

如今，北山村已经变身梦享社区，成为年轻人、新市民的集聚地。走进社区公共区域，社区客厅可以开迷你音乐会，活动墙上贴着近一年来丰富的社区活动记录，飞盘游戏、社区好声音、网球比赛、摄影展、青年夜校、脱口秀、扎染体验……参与者和组织者均为“广漂”租客。参与活动还可以兑换房租抵扣券。

梦享社区官洲店公寓楼顶天台音乐会

这里的房型从单间到三室一厅都有，月租金平均约2000元，而同地段商品住房平均租金在6000元左右。

“我们的租客，有的家在佛山、东莞，公司在广州，梦享社区就可以解决他们周一到周五的居住问题，周末回家也很方便。他们工资普遍过万元，租金占1/5，上班通勤一般半小时。在这里还能满足社交需求，年轻人一起憧憬未来，相互鼓励。”罗金良说，“做保租房运营，眼睛要向下看，真正了解住户需求。我是企业负责人，但我没有在广州买房，我自己也住社区公寓。”

如今，梦享社区在附近已经开了6家店，提供3000套公寓，解决了周边许多新市民、年轻人的居住问题。

2023年7月，国务院办公厅印发《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，提出将城中村改造与保障性住房建设相结合，除安置房外的住宅用地及其建筑规模原则上应按一定比例建设保障性住房。

根据国务院部署，广州积极探索城中村改造新思路，启动“依法征收，净地出让”新模式，并在广州新中轴线（海珠）片区、广州火车站等4个重点片区，以城中村改造为契机推动片区更新。结合城中村改造，广州还系统谋划保障性住房建设，明确除安置用房外的住宅用地按一定比例建设保障性住房，复建安置区除满足村民自住外，可集中建设以中小户型为主的保障性租赁住房，鼓励专业住房租赁机构整租运营。

“梦享社区这样的探索，政府还要继续推动。广州住房‘十四五’规划中包括建设保租房60万套的目标任务，其中45万套左右，相当于3/4都要从城中村来。在整体拆除重建型的城中村改造中，怎样让保租房嵌入进去，需要政府和市场建立一个巧妙的机制，形成稳定的持续供应关系，推动城中村和保障性租赁住房融合发展的机制创新。”王宏伟说。

作为城市更新行动的先行者和探索者，近年来，广州在城市更新实践中坚持“政府引导、市场运作、公众参与，构建多元化合作，满足多元化需求，达成多元化目标”。

广州海珠区康乐鹭江片区首次在城中村改造中提出配置综合产业用地，为优质企业就地升级提供产业载体支持。环五山创新策源区通过城市更新让旧建筑“长出”新业态，打造了新型产业与旧居民社区融合的新生活方式。

如今，广州正在探索解决城市更新与保障性住房结合发展、与产业转型齐头并进、与危旧房改造整合提升、与历史文化传承融合互促、与“百千万工程”相互促进等重点课题。

8月6日，《广州市配售型保障性住房管理办法（试行）（公开征求意见稿）》《广州市市本级配售型保障性住房配售管理实施细则（公开征求意见稿）》公开征求公众意见。广州继开工建设配售型保障性住房后，在制度建设上又迈出一步。

李宇嘉表示：“配售型保障房与商品房，各自形成独立的市场。购买配售型保障房的主要是想拥有产权住房、收入不高的工薪群体，解决他们的‘上车’难问题。这类房源的供给，顺应了当前需求端的变化，对保持行业和市场稳定有重要意义。”

配售型保障性住房从哪里来？除了新建一部分项目，广州也在多主体供给保障房方面不断探索实践。

王宏伟介绍说，新建配售型保障房项目优选交通便利、公共设施较为完善的地段，“同时发挥广州轨道交通优势，结合轨道站点、产业聚集区优先选址”。

“结合城市更新，多主体供给保障房项目是我们的工作重点之一。比如，城市中原来比较繁华的地方，随着城市发展有的逐渐趋于边缘，此类区域、楼宇可以和城市更新结合，改造成配售型保障房。把合适的资源配置在合适的地方，就能提升土地价值、城市活力和居住品质。”王宏伟说，“再如，自来水公司、燃气公司等国企搬走后留下的旧楼宇，我们可以研究在规划上做调整，明晰产权权属，补齐政策断点，把空间布置不合理、效益比较低下的地方，筹集改造为配售型保障房。这一过程中，政府需要科学施策、多措并举，更需要加大力气推动各主体发挥筹集保障性住房的积极性。”

位于越秀区寺右新马路75号的优家国际青年社区就是由废弃库房改造而来，如今已成为年轻人聚集地。进入社区大门，社区的“出生证明”——“一号认定书”文件的放大版照片十分引人注目。

“一号认定书”全称为《广州市越秀区非住宅存量用房改造租赁住房项目认定书》，是广州首例“非住宅存量用房改造租赁住房”认定书。优家国际青年社区也因此成为广东省第一个各种手续证明齐全、拥有“出生证”的非住宅改造租赁住房。

优家国际青年社区负责人陈位权告诉《瞭望东方周刊》：“优家国际青年社区从前的产权属性是工业用地，从工厂转到租赁住房，施工时消防等验收标准都要按照住宅属性验收。‘工改租’需要改变房屋的使用属性，只有政府给正了名，接下来的工作才能展开。”

如今，优家国际青年社区的功能已经超越了单纯的租赁居住，还承担了一部分社会治理功能。

“城市是个有机体，城市的各项工作也都可以有机结合。构建房地产发展新模式和可持续的城市更新、加强保障性住房建设，看似三件事，其实是一个整体。广州一直在探索多主体供给，多渠道保障，更好地配置现有资源，用来支持保障性住房发展，支持产业发展，助力城市能级提升。”王宏伟说，“积极构建‘公租房+保障性租赁住房+配售型保障性住房’等多层次、多样化、多元化住房供给体系，广州一直在行动。创新就是‘深水区’‘无人区’，政府要勇于迈出第一步，在政策、制度上去掉保障性住房发展的盲区，因地制宜构建房地产发展新模式。”