关于村镇工业集聚区改造的市场空间与政策背景，此前我们已经在《深圳实施工业上楼，对广州发展产业空间有哪些启发》一文中进行分析，即广州市村镇工业集聚区改造规模占广州市旧厂房改造占地规模的60%，村镇工业集聚区自然成为了释放产业空间的重要方式。

那么村镇工业集聚区到底怎么改？广州市此前已出台了《广州市支持村镇工业集聚区更新改造试点项目的土地规划管理若干措施（试行）》（穗府办规〔2022〕12号）等文件，但对具体流程和市场主体收益方式并未明确约定。

作为首批试点的广州市增城区沙滘村村镇工业集聚区更新改造项目，近期率先对前期投资服务进行正式招标。值得关注的是，该招标文件合同预算额高达3.46亿元，通过梳理该文件，或对市场主体开展村镇工业集聚区改造有一定的指导价值！

该项目位于仙村镇沙滘村，东至石新公路、南靠广惠高速，西至沙滘村中坊，北邻荔新公路，改造范围340亩，其中集体土地248亩，待确权土地92亩，现状建筑面积约9.8万平方米。

01.村镇工业集聚区怎么改？

村镇工业集聚区改造首先面临改造主体的选择问题，一般是由村镇自行投资改造或与市场主体进行合作。该项目是通过公开招标引入中标供应商作为投资服务商开展前期投资服务工作。

其次，市场主体需要完成哪些工作？招标文件中也明确，中标人主要负责编制项目实施方案和前期土地整备过程中资金投入，协助采购人开展拆迁补偿、用地报批材料组卷等前期工作，并按合同约定享受权利和承担义务、获得合理利润。

本次投资服务对中标人也有一定专业要求，要求管理团队须熟悉土地规划管理及征地拆迁等政策，具备组织土地测绘、数据调查、方案编制、房地产评估、拆迁补偿、法律事务等方面专业技术力量的能力。

也就是说，投资服务商中标后，不仅需要按照镇政府要求及时支付所需土地整备资金，用于征地拆迁、集体土地上房屋及附着物的补偿、购买规模指标费与其他费用的支出，还需要根据镇政府要求组织管理团队，这些费用经核定后统一纳入改造成本，而该改造成本的预算金额即为3.46亿元。

对应本次土地整备的占地范围340亩，可以大致计算出土地整理成本为每亩100万元左右。

02.投入产出如何闭环？

那么投资服务商在支出上述成本后，通过什么产出方式来进行资金闭环？

在该招标文件中有明确约定，中标人完成土地整备后，本项目确定改造主体并收到土地出让金后15个日历天内，镇政府向中标人支付土地整备费用本金、资金成本和合理利润。

（1）土地整备费用本金

这里的土地整备费用本金即前述提到的改造成本，尽管招标文件明确了本次预算金额，但在明细中还是提到了费用本金以实际发生额为准。此外，从实际市场数据来看，预算金额下的土地整备标准显然偏高，不难理解为是为投资服务商预留更高的利润空间。

（2）资金成本

资金成本计算方式，是以已支付的土地整备费用本金为基数，按年化收益6%结合实际占用资金天数计算。

（3）合理利润

合理利润以已支付的土地整备费用本金和资金成本为基数，按年化收益6%比例结合中标下浮率（优惠率）计算，如在2年服务期限下，则此类项目投资服务商的成本利润率约6%*2=12%

简单说，投资服务商的土地整理投入需要依靠土地整备后政府进行卖地行为产生的出让金作为还款来源与资金闭环，那本次改造用地大概率就是要进行集体转国有了，在该改造模式下，一级土地整理方的成本利润率最高为12%。

此前的穗府办规〔2022〕12号文的（十一）明确提出鼓励实施连片改造，“土地交由政府收储的，在保障各方权益的基础上，可以采用挂账收储等多种模式，其补偿也可以通过共享开发收益在开发后兑现”，可见，上述方式就是在该模式下探索形成的利益共享机制。

03.模式评估

（1）土地整备利润率较有限

由于该项目一级土地整备的表观利润率为有限，对于民企吸引力可能较为一般，且在挂账收储模式下，投资服务商还不一定能及时回收本金。因而，笔者猜测，实际中标人有可能是增城区两家代表性区属国企中的其中一家。

（2）模式能否推广有待商榷

该项目能顺利开展的前提是村民愿意将集体土地转为国有，在该模式下，通过工改工的产权分割也将有更加明确的政策红利支持（60%可分割比例且最小单元300平方米），但是从实际来看，广州市多数村民却不一定支持集转国。

关于该改造项目招标文件，详见原文链接。