鹤洞村改造效果图。受访者供图

　　站在鹤洞村的村房边环看四周，广钢新城高筑的楼宇与之形成鲜明对照：整洁的街区面貌、现代化的小区环境为居民生活提供了极大便利。城市更新不仅改善了居民的居住条件，也在社区管理、公建配套等方面，丰富了社区的功能，提高了居民的幸福感和归属感。

　　当前，包含鹤洞村在内的荔湾区20条村，均被纳入广州市城市更新3年改造计划中。接下来，随着空间改造持续推进，将为老城区的经济社会发展开拓出一片新天地。

　　今年以来，即便在疫情影响下，鹤洞村的城市更新工作依旧在努力推进，该项目总投资将超过50亿元，新建建筑总量约62万平方米。前不久，荔湾区第三季度重大项目动工仪式在该村举行，在常态化疫情防控下，为荔湾经济发展提振了士气，也足见城市更新工作举足轻重的地位。

　　然而，鹤洞村改造有其自身的“先天”复杂性，在辖区内村民与居民户数接近1:1的条件下，如何合理安置好全部权利人，并尽力平衡好各方合理诉求，成为摆在鹤洞村面前的难题。眼下，《广州市城市更新条例》呼之欲出，或将成为解决这一问题的一线曙光。

　　在这一关头，曾一路披荆斩棘的鹤洞人将作何选择？

　　●南方日报记者 郎慧 谭超

　　进度

　　补偿安置协议已签约94%

　　东临珠江，南接广钢新城，鹤洞村地处白鹅潭商务区核心范围，是芳村广钢新城片区建设的重要组成部分。曾经，这里见证了广钢、广船等老工业基地的辉煌，而目前正在修缮中的鹤洞大桥就位于鹤洞村村民的家门口，是承接一江两岸生产、生活要素流通的大动脉。

　　良好的区位赋予鹤洞村天然的市场吸引力，早在2009年广州市“三旧”改造启动初期，该村已开始了旧改的前期摸查工作，成为原市城市更新局批复的荔湾区首个旧村改造方案。“十余年来，鹤洞村没有出现过一窝蜂去加建房屋的不良风气，绝大多数村民都很守规矩，大家一直期待着改造完成的那天。”鹤洞经济联社党总支委、常务理事黎建明介绍，2018年底，鹤洞村城市更新工作步入“快车道”，广州市原城市更新局向荔湾区政府正式批复了鹤洞村更新改造实施方案，2019年，包括黎建明在内的第一批鹤洞村民、居民纷纷签订了宅基地拆迁补偿协议。

　　“2019年7月，仅6天时间，表决同意村股东人数已达到政策要求的80%。当年11月，拆迁补偿签约仪式启动，12月底，村民签约比例已超过90%。”鹤洞村旧改合作企业广州市方圆房地产发展有限公司鹤洞项目负责人回忆。从那时起，鹤洞村旧改便踏上了“快车道”，截至2021年8月底，旧村改造范围内待拆迁房屋共1236栋，目前补偿安置协议总签约数为1159栋，占比约为94%。

　　此外，鹤洞村城市更新项目已拆卸1102栋，总拆卸面积超过18万平方米。其中，宅基地私人房屋签约数为652栋，占该类房屋总栋数比重超过98%，大部分村民均已移交房屋；国有土地上房屋总体签约数为436栋，占该类房屋总栋数比重比超过87%。

　　今年以来，鹤洞村在此前一年多工作的基础上，继续扎实推进城中村改造前期工作，精心制定了城市更新“清零”方案。众所周知，城市更新前期工作往往会经历一个“由易到难”的过程，而最难啃的“硬骨头”常常是影响改造全局的“关键的少数”。

　　事实上，对待城市更新最艰难的动迁工作，鹤洞村改造方早有心理准备，在实施方案制定期间，这个酝酿中的“胚胎”就已显现出它复杂的命运。

　　难点

　　国有土地房屋权利人占比全区最高

　　鹤洞村城市更新项目自启动之日便成为了“全区之最”，该村国有土地上的居民户数在荔湾各村中最多，村民与居民比例几乎为1:1，成为鹤洞村城市更新前期工作的最大难点。当前，广州市在城中村改造中实施“一村一策”的政策，如何克服国有土地上征收房屋权利人安置难题，鹤洞村几乎没有现成的先例可循。

　　“还有77户留守户，其中65户都是房屋建在国有土地上的权利人。”荔湾区白鹤洞街道工作人员介绍，鹤洞村居民与村民的补偿标准是一样的，均为“拆一补一”。

　　“一些居民不满意补偿方案，特别是对其加建且未办理产权证的部分，提出了各自不同的诉求。”荔湾区住房和建设局城市更新科工作人员透露，城中村改造涉及建设量的总量控制，其中，国有证住宅与宅基地住宅在成本核算中的标准不同，加之鹤洞村相关国有证住宅的证载面积较小，导致方案核定的国有证住宅复建指标相对紧张，增加了安置工作的难度。

　　2021年6月，广州市印发《广州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法的通知》（下称《通知》），规定已经产权登记的被征收房屋的建筑面积与房屋用途的认定，以不动产登记部门颁发的不动产权证标注的面积和用途为准；不动产权证未标注的或者标注的与不动产登记簿不一致的，以不动产登记簿标注的面积和用途为准。

　　这意味着对于国有土地上房屋权利人来说，证载面积是进行补偿认定的官方标准。另一方面，对于鹤洞村国有土地房屋权利人占比高的问题，《通知》第十三条规定，市、区人民政府应采取自建、配建、购买及盘活等多种方式负责国有土地上房屋征收项目安置房源的筹措。其中，项目单位可以协助市、区人民政府筹措国有土地上房屋征收项目安置房源。

　　面对最后的攻坚克难，白鹤洞街道工作人员也表示，此前，广州市没有行政性强制措施来辅助动迁安置工作，目前，大家非常期待《广州市城市更新条例》的出台。

　　正在征求意见的《广州市城市更新条例》规定，签订国有土地上房屋搬迁补偿协议的专有部分面积和物业权利人人数比达到95%，市场主体与未签约物业权利人协商不成的，可以向项目所在地的区人民政府申请调解。此外，权利主体也可以申请行政裁决。上述工作人员认为，这或将有助于抑制部分不合理诉求。

　　展望

　　新鹤洞打造多功能综合体社区

　　在已完成拆卸的鹤洞村原鹤洞小学所在位置，数台推土机正在有条不紊地加紧场地平整作业。今年7月，荔湾南部片区经历了为期一个多月的封闭封控管理后，鹤洞小学复建项目正式启动场地平整、地质钻探、场地考古等各项施工前准备工作。充满未来感的空中连廊、玻璃幕墙环绕的主体教学楼、先进的体育运动设施……这些都能够充分满足现代化小学教学的需求。

　　高规格谋划，高标准建设。新鹤洞小学是鹤洞城中村改造的一个缩影。

　　“阳台真敞亮，每个户型的设计都很方正，非常人性化，特别期待搬进新房。”在回迁房的样板间，鹤洞村土生土长的吴阿姨竖起了大拇指，“大到瓷砖、地板、墙面漆、厨卫电器、小到开关插座全部使用优质品牌产品，我很满意。”回迁房的交房标准是全屋精装，居民只需要配上软装的家具，就可以直接拎包入住。

　　根据规划，一期项目将建成包括街道办事处、派出所、社区卫生服务中心、星光老年之家、邮政所等综合性政务及公共服务中心，以及以旅业办公、社区生活服务功能为主的服务性村集体物业综合体。

　　保护历史，留住乡愁。鹤洞村建村于500年前，旧改将存留传统建筑和文化脉络，进行梳理、保护和活化。鹤洞村两口古井“孖眼井”和“大脚板井”将被保留，8处传统风貌建筑将被保护，形成传统建筑组团，“这些传统风貌建筑将以迁建、修缮等形式进行集群保留，最终将成为面向新鹤洞新社区的公共设施，继续为村的历史文化传承发挥作用。”

　　早建设、早回迁是鹤洞村民的共同愿望。金阿姨曾是幼儿园园长，现在住在临时建设的长者公寓中。“我们常常望着工地，每天都在盼着早日回迁。我都75岁了，希望早日回到新家。”

　　面对老人家的期盼，荔湾区白鹤洞街道工作人员表示：“我们所有人都在攻坚克难全力以赴，有信心如期完成回迁。”据介绍，留守户的房子恰好在安置房建设地块，由于他们不愿意签约，导致地质勘探、考古等工作没场地开展。“如果这些留守户可以搬离，一个月内可以启动建设，最快2023年底就能建成回迁。”上述工作人员说。

　　当前，包括珠江前航道、后航道、西航道在内的广州珠江沿岸高质量发展其时已至、势在必行。站在珠江边，遥望着远处高楼林立的广钢新城，相信幸福新鹤洞并不遥远。