番禺区城市更新局关于公开征求《广州市番禺区旧村庄更新改造合作企业引入及退出指引（修订稿征求意见稿）》意见的通告

为进一步推进我区城市更新工作，规范旧村庄（含村级工业园）更新改造过程中公开引入合作企业及其退出行为，根据《中共广州市委 广州市人民政府关于深化城市更新工作推进高质量发展的实施意见》《广州市城中村改造合作企业引入及退出指引》等有关政策规定，结合本区实际，我局起草了《广州市番禺区旧村庄更新改造合作企业引入及退出指引（修订稿征求意见稿）》。现公开征求有关市场主体、行业协会商会、群众等社会各界的意见及建议，征集期自2021年4月9日至2021年5月9日（共30日）。

一、提出的建议、意见及其理由，请于征集期截止前向区城市更新局反映或提交，提交意见请留下姓名和联系方式，以便作进一步联系。

二、提交意见的途径：可通过电子邮件（qcsgxj@panyu.gov.cn）提出意见、建议。

附件：广州市番禺区旧村庄更新改造合作企业引入及退出指引（修订稿征求意见稿）

广州市番禺区城市更新局

　　2021年4月2日

广州市番禺区旧村庄更新改造合作企业引入及退出指引

（修订稿征求意见稿）

为进一步推进我区城市更新工作，规范旧村庄（含村级工业园）更新改造过程中公开引入合作企业及其退出行为，实现公开、公平、公正、择优、汰劣的原则，根据《广东省农村集体经济组织管理规定》（广东省人民政府令189号）《广州市人民政府关于加强农村集体经济组织管理的指导意见》（穗府〔2019〕11号）《中共广州市委 广州市人民政府关于深化城市更新工作推进高质量发展的实施意见》（穗字〔2020〕10号）《广州市住房和城乡建设局关于印发关于进一步规范旧村合作改造类项目选择合作企业有关事项的意见的通知》（穗建规字〔2020〕16号）《广州市城中村改造合作企业引入及退出指引》（穗建规字〔2021〕1号）等有关规定，结合本区实际，制定本指引。

一、总体要求

（一）本行政区域内旧村庄（含村级工业园）更新改造项目合作企业的引入及退出，适用本指引。

（二）合作企业的引入及退出应坚持以下基本原则：

1.充分尊重村民意愿和决策权的原则；

2.公开、公平、公正和诚实信用的原则；

3.对综合实力、规划方案、业绩经验等因素进行综合考虑、择优汰劣的原则。

二、旧村庄更新改造项目公开引入合作企业

（三）旧村庄更新改造项目在取得片区策划方案复函或基础数据经区政府审核公布后，方可开展合作企业引入的挂网招商工作。

（四）合作企业应当具备以下条件：

1.申请企业或其直接或间接持股比例达51%以上的关联企业具备房地产开发企业二级或以上资质；申请企业或该具有房地产开发资质的关联企业具备有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于20人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于10人，持有资格证书的专职会计人员不少于3人，工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称。

2.从事房地产开发经营3年以上；近3年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上;房屋建筑面积累计规划核实或竣工验收300万平方米以上；申请企业直接或间接持股比例达51%以上的关联企业的房屋建筑面积可以计入该申请企业数据范围。

3.改造范围内现状建筑面积小于60万平方米的项目，企业总资产不低于200亿元；现状建筑面积大于等于60万平方米的项目，企业总资产不低于300亿元；企业实缴注册资本金不低于5亿元；企业净资产不低于50亿元。

4.企业信誉好，征信记录良好。

5.具备与改造地块相匹配的产业布局和产业导入能力（非房地产业），并对拟引入企业的产业类型、行业地位、数量及效益要求作出不低于《广州市城中村改造合作企业引入及退出指引》（穗建规字〔2021〕1号）第八条规定的具体承诺。

6.招商文件可以约定申请企业按不低于3亿元的标准缴纳保证金。

7.合作企业如果是企业联合体，联合体中的成员不得超过2个，成员方均为房地产企业的，需同时具备本条所规定的资格条件；具备突出产业布局或者产业导入能力的非房地产企业参与组成联合体的，该成员方无需响应本项第1、2、3点所要求的资格条件。

企业联合体视作一个整体参与竞选，联合体各方共同向村集体承担连带责任。

不接受在我区同时开展（从表决确认为合作企业时起至完成整村复建安置房建设时止）超过5个以上旧村庄更新改造项目的企业或联合体企业申请。

8.村集体根据项目实际情况调整或设定的条件，需报区政府或区城市更新工作领导小组审核。

（五）招商文件的编制及审核

1.属地镇（街）指导村集体根据经区政府审核公布的基础数据，制定公开引入合作企业的招商文件。招商文件应当包括以下内容：

（1）经区政府审核公布的旧村改造范围内的基础数据成果；

（2）对合作企业的开发能力、资金实力、业绩经验、产业导入、城市服务和为本地贡献税收等方面提出具体要求，综合考虑改造地块的产业定位、区域位置、可建建筑面积等因素对拟引入企业数量和经济效益提出初步方案；

（3）公开引入合作企业的方式及程序；

（4）合作协议实质性内容，具体约定保证金、复建安置资金缴存、复建安置地块建设和移交、融资地块面积分配等事宜内容，明确合作企业违约责任和退出的情形；

（5）评审办法及标准。

2.属地镇（街）对招商文件初审后组织征询区城市更新工作领导小组成员单位中职能部门的意见，并指导村集体根据反馈意见修改完善招商文件。

3.属地镇（街）将招商文件修改稿（附反馈意见采纳情况）按程序上报区城市更新部门。经区城市更新部门审核，并经区政府同意征询市商务部门意见后，报区政府或区城市更新工作领导小组审定。

招商文件抄送市住房城乡建设部门。

（六）招商文件的表决

招商文件经区政府或区城市更新工作领导小组审核同意后，召开村集体成员大会进行表决。

成员大会表决通过后，村集体须自表决之日起5日内在村务公开栏公开表决结果和公开引入合作企业的招商文件，公告时间不少于10日，接受村民监督。

（七）发布公告，接受报名

1.村集体应委托政府公共交易平台发布公开引入合作企业的公告信息，接受报名。

公告时限不少于30日。招商未成的，第二次公告时限不得少于20日。

村集体委托交易平台时应同时向其提交属地镇（街）同意村集体委托招商的书面意见，并附上招商文件经区审核通过的会议纪要、按会议纪要修改完善并经村集体表决通过的招商文件文本、以及改造项目基础数据成果经区政府审核公布的证明材料。

2.申请参加竞选的企业应当向村集体委托的政府公共交易平台提交下列文件：

（1）招商文件中要求提交的证明及承诺材料；

（2）申请企业的项目更新改造思路及初步方案。

（八）资格审核和确认

1.申请参加竞选的企业，应当在招商文件规定的时间内按规定的额度缴纳竞选保证金。未交纳竞选保证金的，不予资格审核、确认。

村集体应当按照与银行、企业、属地镇（街）签订的协议设立保证金监控账户，使用保证金监控账户收存保证金。

2.资格审核确认组原则上由7人以上单数组成，其中专家成员2人、区城市更新部门代表1人、属地镇（街）代表1人、村集体成员代表3人；如项目包括多个村集体，村代表人数可适当增加。专家成员由村集体委托的交易平台从政府设立的城市更新专家库中抽取。

3.经资格审核合格后，村集体委托的政府公共交易平台确认申请企业的候选资格，并通知其参加表决活动。村集体应当公示候选企业名单。

4.通过资格审核的企业，只要不少于1家（含1家），本次公开引入合作企业活动有效。

（九）合作企业的确定

1.村集体应当按照《广东省农村集体管理规定》《广州市人民政府关于加强农村集体管理的指导意见》召开成员代表会议对候选企业进行表决，确定合作企业。

如候选企业只有1家，并经到会代表2/3以上表决通过的，确认为合作企业。如候选企业超过1家，则选取得票最高且票数超过到会代表2/3的企业为合作企业。

2.表决结果确定后，村集体应当公示合作企业名单。自表决之日起5日内，表决结果在村集体委托的政府公共交易平台、村务公开栏公示，公示时间不少于7日，并将公示过程、公示结果记录（拍照）存档。

村集体应在公示期届满之日起5日内向竞得企业发出合作改造通知书，并抄送区城市更新部门和属地镇（街）。

3.村集体应自合作改造通知书发出之日起5个工作日内退还未竞得企业的保证金及其银行同期存款利息。竞得企业的保证金及其利息在合作协议签订后转为合同履约保证金，合同履约保证金及其利息在实施方案批复后转为复建安置资金，存入复建安置资金监管账户。

4.村集体应自合作改造通知发出之日起30日内与合作企业签订合作协议，合作协议应明确合作企业的具体权责要求，同时抄送区城市更新部门和属地镇（街）。并于合作协议签订之日起30日内，将招商结果报属地镇（街）在区政府网站上公布。

（十）设立有关项目公司

合作企业应根据合作协议在我区设立项目公司。合作协议应当约定，未经村集体同意，合作企业成立的项目公司不得变更股东、转让或质押股权。

三、村级工业园更新改造项目公开引入合作企业

（十一）用地面积大于等于150亩、村社同意用于产业发展的成片连片集体旧厂房、村级工业园单独改造的项目由区政府统一公开引入合作企业。

用地面积低于150亩的村级工业园更新改造项目可由村集体自主引入合作企业。

（十二）村集体在属地镇（街）的指导下制定公开引入合作企业的招商文件。

村级工业园更新改造项目的基础数据调查完成后，方可开展挂网招商。

（十三）用地面积大于等于150亩的村级工业园更新改造项目的合作企业应具备如下资格条件：

1.具有独立法人资格，具备园区建设、招商及运营管理经验，且满足项目所必须具有的专业技术和公关水平的综合团队；

2.实缴注册资本金不低于1亿元；

3.企业信誉好，征信记录良好；

4.招商文件可以约定对每个村级工业园改造项目应缴纳不低于5000万元的保证金。

用地面积低于150亩的村级工业园更新改造项目合作企业的资格条件设定可参照本条执行。

（十四）招商文件应当包括以下内容：

1.改造项目基础数据调查成果资料；

2.合作企业的资格条件要求；

3.公开引入合作企业的方式及程序；

4.合作框架协议等实质性内容以及保证金、复建安置资金管理要求等内容；

5.评审办法及标准。

（十五）村级工业园更新改造项目公开引入合作企业的程序可以参照旧村庄更新改造项目执行。

（十六）申请合作的企业应当向村集体委托的政府公共交易平台提交下列文件：

1.招商文件中要求包含的内容；

2.申请企业的项目更新改造思路与初步方案。方案应符合我区产业发展方向，应明确园区产业定位以及综合开发强度，具体包括园区综合运营方案以及村企物业收益的分配方案等，并制定相应的改造建设周期。

四、合作企业的监管与退出

（十七）区城市更新部门加强对村集体公开引入合作企业及合作改造活动的指导、监督和服务。

（十八）属地镇（街）负责组织辖区内城市更新项目的前期工作、具体实施和批后监管，指导村集体开展改造意愿表决、招商引企、实施方案批前、批后表决、集体物业清租解约、拆迁补偿签约与安置等各项工作。

（十九）村集体监事机构对改造项目全流程各环节工作及其信息披露情况进行内部监督，见证村集体有关表决、确认事项，发现违规行为，及时向属地镇（街）报告。

（二十）对引入合作企业过程有异议的，可以在结果公示期内，以书面形式向村集体提出质疑。村集体应当在收到书面质疑之日起5个工作日内，对质疑内容作出答复。

对答复不满意或者未在规定时间内收到答复的，可以在答复期满之日起5个工作日内按有关规定向属地镇（街）投诉。属地镇（街）应当在收到投诉之日起5个工作日内牵头协调，相关单位共同参与、加强指导。

逾期提出质疑或投诉的，不予受理。

（二十一）改造项目实施方案批复生效后，区城市更新部门、科工商信部门、属地镇（街）、村集体、合作企业应当签订改造项目实施监管协议，明确改造项目有关工作任务时间节点要求，明确旧村庄改造中教育、医疗等公共设施的建设和运营要求，明确导入产业企业类型、数量和经济效益、达产时间、达产标准等具体要求，并指定相应部门加强事中、事后监管，敦促合作企业履约。

（二十二）改造项目实施方案批复生效后，区城市更新部门、属地镇（街）、村集体、合作企业、监管银行应当签订改造项目复建安置资金监管协议，设立复建安置资金监管账户，采用现金加无条件银行履约保函的形式存入复建安置资金。

区城市更新部门和属地镇（街）根据监管协议约定条款和合作企业违约的情况，可扣除部分或相应数额的复建安置资金或启动无条件银行保函索赔程序，并要求合作企业补足差额或重新出具足额的无条件银行保函。结果报市住房城乡建设、规划和自然资源部门按照《广州市公共信用信息管理规定》（市政府令第166号）规定予以处理。

（二十三）合作企业与拟引入的产业企业签订引入协议，明确双方承担的责任。通过合作企业引入的企业（或民办非企业单位），应于约定的时间内在改造项目范围内设立或迁入项目公司（或其他运作实体、民办非企业单位，不含市内、区内迁移企业，不含房地产企业）。

合作企业不按照承诺在规定的时间内引入产业、教育、医疗等资源，或者引进产业竣工投产后，经区产业部门核实产出效益指标未达到监管协议约定要求的，或者引入的教育、医疗等资源经区教育、卫生健康部门核实未达到监管协议约定要求的，追究合作企业的违约责任，并按协议约定进行处理。

（二十四）村集体督促合作企业履行合作协议，依法推进项目的实施。对于合作企业违反合作协议符合退出条款的，经村集体依程序决策后，按合作协议启动合作企业退出程序。

对于合作企业违反监管协议符合退出条款的，经村集体依程序决策后，区城市更新部门和属地镇（街）按监管协议启动合作企业退出程序。

有下列情形之一的，可以启动合作企业退出程序：

1.项目签订监管协议后，合作企业未按时、足额缴纳复建安置资金或出具无条件银行履约保函的；

2.合作企业在改造有效期内擅自终止合作协议，放弃投资建设的；

3.合作企业在项目公开引入过程中，提供虚假信息骗取项目资格，经行业监管部门查证属实的；

4.因人力、物力、资金不到位等合作企业原因，项目拆迁或者施工滞后约定工期2个月以上，区政府或其指定的部门对合作企业限期整改，在规定时间内仍不整改或整改未达要求的。

合作企业退出后，改造工作尚未完成的旧村庄，区城市更新部门和属地镇（街）指导村集体启动新的合作企业遴选工作。退出的合作企业前期投入按照协议约定予以合理补偿。 

五、附则

（二十五）除指明的工作日外，本招商文件所称“日”为日历日；所称“不少于”、“不低于”、“以上”等未特别注明时均含本数(级)；所称“元”，是基于人民币为本位币。

（二十六）本指引自印发之日起实施，有效期2年，原《广州市番禺区人民政府关于印发广州市番禺区旧村庄更新改造公开引入合作企业的指导意见的通知》（番府〔2020〕4号）同时废止。本指引施行前已挂网招商或已选定合作企业的项目，其引企活动不适用本指引，其招商文件、合作协议、监管协议业已明确约定的事宜从其约定，未有约定、约定不明确或双方协商认为需要变更的事宜，可以适用本指引。

（来源：广州市番禺区人民政府）