城市更新是适应城市发展新形势、推动城市高质量发展的必然要求；是解决城市发展中问题的有效途径；是现代化建设的重要引擎……“城市更新”在刚刚结束的两会上成为热词。作为千年商都的广州，城更消息亦频传，3月10日，国企“十四五”阶段变革之城市更新的发展之道研讨会在广州举行。会上，相对于增量城规项目来说，城更需要激活存量，且被视为城市发展引擎之一，将如何助力城市发展新老动能转换，有何新的探索、如何激活存量市场等成为被热切关注的聚焦点。

      记者在现场了解到，在广州探索和推动的城更项目中，市属国企土地资源整合、全周期管理模式成为新亮点。

聚焦：广州试水城更项目全周期管理

      “在城市更新中运用全周期管理理念，是要求管理实施者统筹考虑片区开发的整体效益，旧城旧村旧厂成片连片整体开发；在传统策划、规划、建设、管理的基础流程上，更加注重后期运营效益，以结果为导向，提前考虑后期片区产业运营的市场问题。”3月10日由广州珠江实业集团、明源云空间与广州市城市更新协会联合举办国企“十四五”阶段变革之城市更新的发展之道研讨会上，广州珠江实业集团副董事长、总经理、广州市城市更新协会会长郑洪伟解释，不同于传统开发模式，全生命周期管理主张对管理对象实行全过程、全方位、全要素的整合，力图确保整个体系在前期介入、中期应对、后期总结的过程中形成有机闭环。

      据悉，目前广州正在试水全周期管理的城更项目有聚龙湾片区建设，这是根据广州市市委、市政府部署，在市国资委等部门的指导下，为加快推进聚龙湾片区以国企带动旧城、旧村成片连片改造、创新城市更新的模式。

      这只是众多城更项目之一，放眼全国，从这几年部分房地产企业调整战略升级的路径可见，持有物业已经成为未来存量时代的基本功，众多国企亦将存量视为第二发展曲线，早在2016年，大悦城在商业聚焦资本高峰论坛上就发布了“4A资管战略”，万科收购印力开启独立商业地产平台的打造，2019年招商集团亦成立集团资管中心开启资管新纪元，2020年作为央企巨无霸的融通更是聚焦盘活特定领域的资产资源，而华润置地亦将“资管”首次写入集团战略。

背后：激活存量考验城更项目助力城市能级提升水平

      从全国两会到地方大大小小的发展论坛，缘何城更成为当前热议的话题呢?2020年末，我国常住人口城镇化率超过60%。根据城市发展规律，我国已经进入城市更新的重要时期，在“十四五”规划和2035年远景目标纲要草案就明确提出，实施城市更新行动。

      所谓城市更新就是指将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划的改建。记者观察全国多地推出的城更项目发现，城市更新已经由大规模增量建设转为存量提质改造和增量结构调整并重，从“有没有”转向“好不好”。而这背后，如何激活存量正在考验着每个城更项目能否助力城市能级的提升。

      “城市更新就是一个永恒的主题，在城市建设的过程中难免存在瑕疵或缺陷，往往会与城市的发展出现不协调，像路网、地下空间等很多在规划前就未提前考虑，经历几十年后就需要改造，才能提升利用空间和品质。”广州市国资委党委委员、副主任张道泉在会上称，城市更新因为具有较强的社会公益属性，体量大，周期长，需要国有企业的担当和付出。“同时，这也是国有企业自身发展壮大的机遇，国有企业应积极主动参与和把握，在改造过程中展现城市特色，延续历史文脉，兼顾完善功能和传承风貌。”

      记者观察发现，激活存量已经成为城市更新中政府部门和运营机构面临的新考题，众多企业在谈及该问题时更是感慨万千。郑洪伟认为，城市更新不仅是为了改善人居环境，还承担了帮助提升产业格局和城市发展能级的重任，尤其在去年，城市更新被写入广州“十四五”规划，可见其在当下的重要性，对国企而言，更是机遇与挑战并存。

      在此次论坛上，明源云空间总裁王剑亦表示，除了数字化赋能，近两年来城更项目运营方已涉足共建存量生态，全国范围的国有企业盘清盘活研讨会也陆续增多。“2020年，在和上海国资院等单位联合举办的行业内首届全国资管创新峰会上，围绕资产激活、城市更新、产业转型等话题均备受参会企业的关注。”

思考1: 存量市场将有哪些新机会？

      值得关注的是，城市空间建设须与产业特色相结合才能发挥借助城更提高城市能力的效益，也就是说产业部署和空间布局须做到有机统一，这已慢慢在众多城市推动城更和运营机构探索实践中成为共识。

      那么激活存量存在哪些机会赛道呢？“兼顾了存量和增量综合性赛道。”在明源地产研究院联席院长黄乐看来，在存量市场的赛道中，产业运营、城市更新、城市服务将成为国企的战略重心。

      据悉，与以往的城市发展项目不同，做增量市场是企业拿地后，供应链、建造以及销售均给企业带来新的赛道，而如今做存量市场，赛道众多，在存量交易中有二手交易和二手租赁，在存量经营中有商办、商业、产业等，在城市更新中有综合整治、功能改变、拆除重建等，在存量服务中则有物业管理、城市服务等，最后在通过金融工具进行资产证券化中还将衍生出存量金融的赛道。其中，15年前越秀房托REITs上市后就喝了“头啖汤”，在2020年年度其业绩发布会上，记者就了解到，2020年度，该基金连续15年拟分派100%可分派收入，可分派总额为6.49亿元，每个基金单位拟分派约0.2293港元，按基金单位于2020年12月31 日的收市价计算，年化分派收益率为6.07%，同比增长0.9个百分点。

      而从中央到地方推动REITs试点的步伐持续加快，而推出基础设施公募REITs将有助于缓解基础设施投资压力；有利于推动资本市场供给侧结构性改革；对实体经济的发展提供了有效支持。

思考2：城市更新在激活存量资产中面临哪些难题？

      记者观察发现，推进城市更新行动已经被众多城市视为完善城市治理体系的过程，既要妥善弥补城市功能在大区域范围内的不足，适应居民生活新需要，又要保证城区原有韵味，体现城市空间意象和格局之美；加快转变城市发展方式，统筹城市规划建设管理，背后是推动城市空间结构优化和品质的提升，而这些的前提就是激活存量资产和运营。

      城市更新在激活存量资产中面临哪些难题、有何破解之道成为当前被热切关注的问题。“要从初期方案编制、审批切入，缝合相互割裂的城市空间，构建链接纽带，提升城市能级。”越秀地产城市更新集团联席总裁高华分享他的思考时称，以广州番禺区南村镇里仁洞村城市更新为例，该城更项目就缝合了相互割裂的城市空间，将营造高品质的城市空间，而这背后推进改造实施是该旧村改造的基本出发点。

      在城更面临的问题面前，明源地产研究院联席院长黄乐就坦承，国企能否把握好当前政策机遇进行城市更新，关键在于是否拥有底层的资产管理能力，而资产管理是一项系统性工程，需要科学的顶层设计、配套的保障体系、细腻的能力提升。