广州市住房和城乡建设局关于印发广州市引入社会资本参与城镇老旧小区改造试行办法的通知

穗建规字〔2023〕8号

各区政府，市教育局、工业和信息化局、民政局、司法局、规划和自然资源局、水务局、商务局、城市管理综合执法局、邮政管理局、供电局、税务局、通建办，市自来水公司、市燃气集团：

《广州市引入社会资本参与城镇老旧小区改造试行办法》业经市人民政府同意，现印发给你们，请遵照执行。执行中遇到的问题，请径向广州市住房和城乡建设局反映。

广州市住房和城乡建设局

2023年5月25日

广州市引入社会资本参与城镇老旧小区改造试行办法

第一章  总则

　　第一条  为鼓励和引导社会资本参与城镇老旧小区改造和运营，激发社会资本参与改造的积极性、主动性、创造性，培育规模化实施运营主体，拓宽城镇老旧小区改造资金来源渠道，运用市场力量提升社区服务水平和治理能力，根据国家、省、市相关规定，结合广州市实际，制定本办法。

　　第二条  社会资本参与本市行政区域内的城镇老旧小区改造（含成片连片改造）及运营管养适用本办法。

　　第三条  引入社会资本参与城镇老旧小区改造工作应当遵循政府引导、市场运作、依法依规、公开择优、长效治理、探索创新的基本原则。

　　第四条  市住房城乡建设局负责统筹全市城镇老旧小区改造工作，指导各区政府结合项目实际引入社会资本参与城镇老旧小区改造及运营管养工作。

　　其他职能部门应当按照《广州市老旧小区改造工作实施方案》（穗府办函〔2021〕33号）任务分工负责做好有关工作。

　　区城镇老旧小区改造主管部门具体负责本辖区内引入社会资本参与城镇老旧小区改造的统筹、协调、指导及监督管理工作，指导有关单位做好存量资源整合利用及授权社会资本运营管理工作，统筹解决改造过程中的难题。

　　街道（镇）负责协助有关单位做好基础数据摸查、居民意愿调查及存量资源整合等工作，并配合区老旧小区改造主管部门等做好社会资本参与城镇老旧小区改造的过程监督，做好前期宣传，协调处理有关矛盾等工作。

第二章  社会资本引入主体

　　第五条  由各城镇老旧小区改造项目实施单位作为项目社会资本的引入主体。

　　第六条  引入主体负责社会资本引入及其监督管理工作，具体履行下列职责：

　　（一）负责配合组织开展项目前期基础调查和配合做好策划方案编制等工作，同时做好宣传发动、意见征集等工作；

　　（二）负责组织城镇老旧小区改造项目实施方案编制及报批；

　　（三）负责社会资本引入及合同（协议）签订工作；

　　（四）负责项目工程组织实施，并监督指导社会资本依照合同约定落实实施方案相关建设、运营、管养要求；

　　（五）负责组织有关单位对社会资本参与改造项目建设、运营及管养等过程进行监管；

　　（六）负责按照合同约定落实合作期满移交等事项；

　　（七）负责协助有关整合单位统筹整合各类资源，做好相关协调工作，有序推进改造项目实施。

　　第三章  社会资本参与

　　第七条  社会资本可根据项目实际情况，按照合同（协议）约定参与以下方面城镇老旧小区改造工作：

　　（一）工程建设。参与市政基础配套设施改造提升及城镇老旧小区公共部分、房屋建筑本体共用部位改造和社区智慧化建设等；

　　（二）存量资源运营。在符合我市消防、房屋结构、环保、卫生防疫等有关安全管理要求情况下，对公有房屋、公共低效闲置用地、机动车泊位、公共广告位等存量资源开展活化利用，并鼓励整合相关国有企业物业、私有物业，成套成片共同改造提升和经营管理；

　　（三）提供便民专业服务。提供养老、托幼、教育、医疗卫生、文化体育等公共服务和超市、菜市场、家政等便民商业服务，以及鼓励根据业主需求提供家电维修、社区团购等特色服务；

　　（四）长效治理。可依法参与智慧社区、社区安全服务、公共区域卫生保洁、市容景观和绿化管养等基层治理项目，参与城市公共部位和城市家具管养、再生资源回收利用、公共资源开发利用和产业导入等运营项目，以及参与市政工程（供水、排水、供电、道路、供气）、消防等设施设备维修养护项目等；

　　（五）专业物业管理。对于无物业管理的小区，可按照《民法典》和《物业管理条例》等法律法规征得业主同意，提供小区内部物业管理服务。

　　第八条  社会资本可以全链条或分阶段的方式参与老旧小区改造项目投资、设计、建设、运营和管养等实施工作，通过提供公共服务和增值服务，以产生的收益平衡前期投入，实现可持续发展。

　　第四章  引入程序

　　第九条  项目实施单位协同相关部门和单位等组织开展前期项目调查，调查内容包括：

　　（一）摸清老旧小区基本情况，包括老旧小区地理位置、土地、房屋、人口、基础设施、公共服务配套、历史文化遗产等现状要素；

　　（二）摸查城镇老旧小区改造配套设施短板和安全隐患；

　　（三）梳理城镇老旧小区及周边资源情况，充分挖掘老旧小区内及周边公共低效闲置用地、闲置用房、地下空间等各类存量资源，并同步取得相关产权人初步同意授权管理运营的证明；

　　（四）征集居民改造意愿及需求。

　　第十条  由市或区老旧小区改造职能部门牵头，会同相关部门、相关区政府，依据国土空间规划，结合各区实际情况和改造计划，划定城镇老旧小区改造范围，在全面摸清项目区位条件、人口要素、设施水平、发展定位、人文资源、运营资源等情况基础上进行方案策划，完善城市设计、历史文化遗产保护、科学绿化（含树木保护）、公共服务设施和市政基础设施配套等，盘点可运营房屋、土地等资源，进行资金平衡测算，形成项目改造、资源综合利用和后期运维管养的合理搭配，确定资金来源安排、社会力量参与等内容。

　　策划方案完成编制后，应按程序统一征求社区业主、居民委员会、街（镇）、区相关职能部门意见，并根据有关意见修改完善后进行公示，如涉及市属资源的，还应征求市发改、财政、住建等有关部门意见。方案涉及重大事项决策的，按规定组织专家进行论证并根据反馈意见修改完善。

　　不涉及资源整合利用的老旧小区改造项目无需编制策划方案。

　　第十一条  对满足受理条件的策划方案应按照相关规定报区政府审定。如涉及成片连片改造或利用市属资源的，按规定提交市城市更新领导小组审定。

　　存量公有房屋、公共低效闲置用地等资源用于老旧小区改造的，经审定的策划方案依法适用于相关手续的办理。

　　第十二条  策划方案经审定后，可合并编报项目建议书和可行性研究报告。

　　第十三条  由项目实施单位依据经审定的策划方案及老旧小区改造实施方案编制的技术规范，组织编制城镇老旧小区改造实施方案。在实施方案中应设置社会资本引入专章。专章应明确以下内容：

　　（一）招标内容，包括对改造项目的设计、施工、运营、管养等，形成老旧小区改造内容清单，清单应包括需增设的设施、改建项目内容及预算，并明确政府与社会资本各自承担的实施内容；

　　（二）社会资本参与改造的方式及内容，项目涉及建设的，应明确建设范围、内容、标准、时限、资质要求、投资概算等；项目涉及运营的，应明确运营范围、内容、时限、标准、提供服务、投资概算及运营保障等内容；项目涉及管养的，应明确提出项目管养范围、内容、时限、要求及保障措施等。社会资本服务期限最长不超过20年，国家、省、市对服务期限有规定的，从其规定；

　　（三）项目总投资及项目收益分配方案；

　　（四）政府配置的资源，包括城镇老旧小区及周边公共服务设施、存量公有房屋和公共低效闲置用地等；

　　（五）社会资本可享受的优惠支持政策，包括金融支持、税收优惠等；

　　（六）项目发包方式，可采取设计施工运营管养一体化方式招标，也可视情况针对设计、施工、运营、管养等不同环节采取单独或几个组合发包的多项目方式招标。鼓励采用EPC+O、BOT等模式引导社会资本广泛参与。

　　项目涉及业主共同决定事项的，应按《民法典》有关规定执行，并明确引入社会资本授权经营的范围、内容、提供服务、收益分配等，形成业主共有收益项目运营方案。

　　第十四条  实施方案初稿完成编制后，由项目实施单位按规定程序统一征求社区业主、居民委员会、街（镇）、相关资源产权（管理权）单位、相关职能部门等意见。

　　项目实施单位应对相关意见进行修改，并将采纳情况作出说明，对不予采纳的意见和建议应当说明理由，形成项目实施方案草案及其相关说明，并依规定履行表决、公示和专家论证、审议等程序。

　　第十五条  项目实施方案经论证成熟的，按照相关规定提请区政府审批。

　　经批复的实施方案，依法适用于后续项目引入社会资本、既有建筑活化利用及相关资源授权运营管理手续办理。

　　第十六条  项目实施单位依据经批复的实施方案办理存量公有房屋、公共低效闲置用地处置、使用审批等手续。

　　其中涉及既有建筑活化利用、整合利用存量公有房屋的，按照《广州市老旧小区既有建筑活化利用实施办法》（穗建规字〔2023〕3号）以及我市关于整合利用存量公有房屋促进城镇老旧小区改造等政策规定执行。

　　第十七条  项目立项批复后，项目实施单位按照经批复的实施方案依法合规按程序引入社会资本参与老旧小区改造。

　　在同等条件下，择优选择信用良好、老旧小区改造经验丰富、为改造项目提供更多资金和服务、项目运营资源承包总费用报价更高的社会资本作为项目合作方。

　　第十八条  项目实施单位与社会资本签订合同，明确双方权利义务。

　　项目合同（协议）应当包括合作范围和期限、合同双方的权利和义务、社会资本应完成的服务内容和标准、相关房屋和设施设备养护管养及房屋安全管理责任、付费与绩效考评、监督检查、违约责任、退出机制、争议解决、服务期限和计划进度安排、质量验收标准以及合同期限届满后项目移交方式、程序和要求等主要内容。

　　第十九条  社会资本按照合同（协议）约定履行项目建设、运营、管养等职责，对工程质量及安全管理负责。在项目运营期间，提供优质、高效、便利的公共服务。

　　第二十条  由项目实施单位负责牵头，区城镇老旧小区改造主管等相关部门、街道（镇）以及社区配合，对项目实施跟踪指导和监督检查，并从资金投入和使用、项目完成情况、改造效果、居民满意度等方面建立老旧小区改造项目考核评估机制，对社会资本履约情况进行监督管理。

第五章  附则

　　第二十一条  本办法自印发之日起施行，有效期3年。