广州市规划和自然资源局关于印发广州市国有建设用地使用权出让金计收规则的通知

穗规划资源规字〔2023〕1号

各区人民政府，市政府各部门、各直属机构：

经市人民政府同意，现将《广州市国有建设用地使用权出让金计收规则》印发给你们，请遵照执行。执行中遇到的问题，请径向我局反映。

广州市规划和自然资源局

2023年3月31日

广州市国有建设用地使用权出让金计收规则

第一章  总  则

第一条 为了进一步规范我市国有建设用地使用权出让金计收工作，提升土地节约集约利用水平，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》《节约集约利用土地规定》和《国土资源部办公厅关于印发<国有建设用地使用权出让地价评估技术规范>的通知》（国土资厅发〔2018〕4号）等有关规定，结合本市实际情况，制定本规则。

　　第二条 本市行政区域内土地的地表、地上、地下设立的国有建设用地使用权的出让金计收按照本规则执行。

　　第三条 坚持国有土地有偿使用制度。但是，依法可以划拨的国有土地使用权除外。

　　坚持市场配置资源，保障各类市场主体充分竞争，维护和促进土地和房地产市场健康平稳发展。

　　坚持尊重历史，实事求是，切实维护国有建设用地使用权人合法权益。

第二章 出让金计收情形

　　第四条 1993年1月1日之后供应的国有建设用地且不符合划拨条件的，应当按规定计收出让金。

　　1993年1月1日之后供应的国有建设用地的地下空间应当在办理房屋所有权首次登记前计收出让金。2014年3月28日之前已办理房屋不动产登记的地下空间：所在用地项目首次供应时通过出让方式取得的，按已办土地出让手续处理，土地使用权出让起始时间按所在用地项目的约定执行；所在用地项目首次供应时通过划拨方式取得或者为未办土地有偿使用手续的用地，且不符合划拨条件的，应当按规定计收出让金。

　　第五条 权属清晰的国有建设用地及房屋，1993年1月1日之后发生新建、改建、扩建、拆除重建、用途变更，或者出租经营、企业改制、权属转移，且不符合划拨条件的，应当按规定计收出让金。

　　第六条 已建成并办理不动产登记但未办土地有偿使用手续的房屋，自行申请补办土地出让手续的，经有批准权的人民政府审批同意后应当按规定计收出让金。

第三章 出让金计收标准

　　第七条 以公开出让方式首次供应的用地，按实际成交价格计收出让金。

　　第八条 以协议出让方式首次供应的用地，属政府储备用地的，按出让时市场评估总地价计收出让金，不得低于同地段相应用途级别基准地价的70%，不得低于土地取得成本、土地前期开发成本和按规定应当收取的相关费用之和，不得低于国家、省规定的土地出让最低价；属用地单位自行征地拆迁的，按出让时市场评估总地价的40%计收出让金。

　　第九条 以划拨方式首次供应的用地，经规划批准的经营性部分建筑面积按建设项目立项批文（含项目可行性研究报告批复、核准批复、项目备案证等）时点的协议出让标准计收出让金，其余部分不计收出让金。

　　第十条 已供应的用地改变使用条件，土地出让合同或者划拨决定书已约定出让金计收标准的，从其约定；未约定或者约定不明确的，按本规则第十一条至第二十条规定执行。

　　第十一条 经原出让方批准，已出让的用地项目仅调整规划容积率的，按市场评估楼面地价乘以新增建筑面积补缴出让金。市场评估楼面地价按规划和自然资源部门依法受理补缴出让金申请时新容积率规划条件下市场评估楼面地价确定。

　　经原出让方批准，已出让的用地项目调低规划容积率造成地价增值的，按规划和自然资源部门依法受理补缴出让金申请时新旧容积率规划条件下市场评估总地价的差额补缴出让金。

　　已出让的用地项目容积率前后均低于1的，按容积率为1核算楼面地价。

　　第十二条 经原出让方批准，已出让的用地项目仅改变土地用途的，按新、旧用途市场评估楼面地价之差乘以建筑面积补缴出让金。新、旧用途市场评估楼面地价均为规划和自然资源部门依法受理补缴出让金申请时的正常市场价格。

　　经原出让方批准，已出让的用地项目结构调整的，分别核算各用途建筑面积变化带来的地价增减额，合并计算应当补缴的出让金。各用途的楼面地价按调整结构后确定。

　　经原出让方批准，已出让的工业用地调整用途的，应当补缴的出让金等于新用途市场评估楼面地价乘以新用途建筑面积，减去现状工业用地市场评估总地价。

　　第十三条 经原出让方批准，已出让的用地项目土地用途与规划容积率（或者地上计价建筑面积与地下计容计价建筑面积）同时调整的，按项目新用途市场评估楼面地价乘以新增建筑面积，加上新、旧用途市场评估楼面地价之差乘以原建筑总面积补缴出让金。新用途市场评估楼面地价按新容积率（或者地上计价建筑面积与地下计容计价建筑面积）、新用途规划条件在规划和自然资源部门依法受理补缴出让金申请时的正常市场评估楼面地价确定；旧用途市场评估楼面地价，按规划和自然资源部门依法受理补缴出让金申请时原容积率（或者原地上计价建筑面积与地下计容计价建筑面积）、旧用途规划条件下的市场评估楼面地价确定。

　　第十四条 经原出让方批准，已出让的用地项目仅调整地上计价建筑面积但未调整规划容积率的，按市场评估楼面地价乘以地上计价部分调整的建筑面积核算出让金。市场评估楼面地价按规划和自然资源部门依法受理核算出让金申请时新土地使用条件下市场评估楼面地价与原土地出让合同楼面地价相比较高者确定。

　　第十五条 已出让的用地项目新土地使用条件为营利性科研设计用地的，符合本规则第十一条至第十四条规定情形的，应当按本规则第十一条至第十四条规定核定出让金的50%计收补缴的出让金。

　　第十六条 在符合规划、不改变用途的前提下，现有已出让工业、仓储用地提高土地利用率和增加工业、仓储建筑面积（包括利用地下空间增加工业、仓储建筑面积）的，不再增收出让金。

　　工业用地中配套行政办公及生活服务设施的用地面积原则上不超过项目总用地面积的7%且计容建筑面积不大于总计容建筑面积的15%；经规划批准超过项目总用地面积7%或者总计容建筑面积15%的部分，按规划和自然资源部门依法受理补缴出让金申请时超过部分相应用途的市场评估总地价计收出让金，两者都超过时按高者收取出让金。2010年6月30日之前已出让或者已办理不动产登记的配套行政办公及生活服务设施建筑面积，不再追收出让金。

　　第十七条 已出让用地项目享受了自用优惠的自用建筑面积，不再符合享受自用优惠条件的或者自行申请补缴出让金的，按原不享受自用优惠应当缴交的出让金额与实际已缴交的出让金额的差额补缴出让金。2000年1月1日前房改出售（含房改备案）给本单位职工的住宅用途建筑面积无需补缴出让金。

　　第十八条 已划拨用地项目经批准调整的经营性部分建筑面积，划拨前属政府储备用地的，按建设项目立项批文（含项目可行性研究报告批复、核准批复、项目备案证等）时点的市场评估楼面地价乘以调整建筑面积补缴出让金；划拨前属用地单位自行征地拆迁的，按建设项目立项批文（含项目可行性研究报告批复、核准批复、项目备案证等）时点的市场评估楼面地价的40%乘以调整建筑面积补缴出让金。

　　第十九条 已划拨用地或者未办土地有偿使用手续的权属清晰用地项目补办出让手续时出让金补缴标准按以下规定执行：

　　（一）不改变土地使用条件的，按规划和自然资源部门依法受理补办出让手续时出让用地市场评估总地价与划拨用地评估总地价的差额计收出让金。

　　（二）改变土地使用条件的，按规划和自然资源部门依法受理补办出让手续时新土地使用条件下出让用地市场评估总地价与原条件下划拨用地评估总地价的差额计收出让金。

　　第二十条 已出让或者划拨的用地项目地下空间出让金计收标准按以下规定执行：

　　（一）地下商业、办公、住宅等计容部分按规划和自然资源部门依法受理补缴出让金申请时所在地段对应用途基准地价（不作基准地价系数修正，其中商业用途的基准地价为商业首层基准地价，含路线价加价）的一定比例乘以建筑面积计收出让金，其中地下负一层的比例为10%，地下负二层比例为5%，地下负三层及以下不计收，按已办理土地出让手续处理。

　　（二）除上述情形外的其他地下空间（包括非机动车库、机动车库、设备用房等）按规划和自然资源部门依法受理补缴出让金申请时所在地段停车库用途基准地价（不作基准地价系数修正）的一定比例乘以建筑面积计收出让金，其中地下负一层的比例为10%，地下负二层比例为5%，地下负三层及以下不计收，按已办理土地出让手续处理。

　　（三）原土地出让合同约定免缴的，按已办理土地出让手续处理。

　　第二十一条 已办理不动产登记的房屋已注记或者所在项目土地出让合同、划拨决定书已约定出让金计收标准的，从其约定；未约定或者约定不明确的，按本规则第二十二条至第二十六条规定执行。

　　第二十二条 已办理不动产登记的房屋经批准发生扩建、加建、改建、拆除重建但未改变房屋用途的，增加的建筑面积不符合划拨条件的，增加的建筑面积部分按规划和自然资源部门依法受理补办出让手续申请时市场评估楼面地价乘以增加的建筑面积计收出让金。

　　已办理不动产登记的房屋属个人住宅发生前款规定情形的，增加的建筑面积按依法受理补办出让手续申请时房屋所在地段住宅用途基准地价的40%计收出让金（不作基准地价系数修正）。

　　第二十三条 已办理不动产登记的房屋经批准改变房屋用途的，出让金补缴标准按以下规定执行：

　　（一）原权属面积全部或者部分未办土地有偿使用手续的，按规划和自然资源部门依法受理补办出让手续申请时改造后出让用地市场评估总地价扣减改造前已出让部分出让用地市场评估总地价及未出让部分划拨用地评估总地价后计收出让金。

　　（二）原权属面积全部已办土地有偿使用手续的，按规划和自然资源部门依法受理补办出让手续申请时改造前后用途的市场评估总地价的差额计收出让金。

　　第二十四条 经市级及以上行政主管部门认定的营利性科研、教育、医疗、体育机构利用自有已办理房屋不动产登记的科研、教育、医疗、体育用途的出让用地改造提高土地利用率，出让金补缴标准按以下规定执行：

　　（一）建成后的房屋整体确权不分割转让的，地上计价建筑面积与地下计容计价建筑面积增加部分应当按规划和自然资源部门依法受理补办出让手续申请时市场评估总地价的20%计收出让金。

　　（二）建成后的房屋未整体确权或者可以分割转让的，地上计价建筑面积与地下计容计价建筑面积增加部分应当按规划和自然资源部门依法受理补办出让手续申请时市场评估总地价的100%计收出让金。

　　第二十五条 已办理不动产登记的房屋出租经营、企业改制、权属转移或者自行申请补办出让手续等需要补缴出让金的，按以下标准计收出让金：

　　（一）已购公有住房或者参照公有住房上市交易管理的历史解困房、安居房以及2007年12月18日之前购买的经济适用住房上市交易，按房屋交易价格的1%计收出让金；自行申请补办土地出让手续的，按规划和自然资源部门依法受理补办土地出让手续申请时房地产市场评估价格的1%计收出让金。

　　其他经济适用住房、解困房、安居房、限价房、公租房、侨房等政策性住房出让金补缴标准另有规定的，按相关规定执行。

　　（二）除政策性住房及旧村（城中村）改造复建安置房等情形外，划拨用地或者未办土地有偿使用手续的用地上个人住宅发生权属转移，按房屋交易价格的1.6%计收出让金；自行申请补办土地出让手续的，按规划和自然资源部门依法受理补办出让手续申请时房地产市场评估价格的1.6%计收出让金。

　　（三）已办理土地出让手续且不动产权证注记享受自用优惠的房屋，权属转移应当补缴享受自用优惠部分出让金的或者自行申请补缴享受自用优惠部分出让金的，按原不享受自用优惠应当缴交的出让金额与实际已缴交的出让金额的差额补缴出让金。

　　（四）不属本条第一项至三项情形的，划拨用地或者未办土地有偿使用手续的用地上房屋出租经营、企业改制或者权属转移等应当补办土地出让手续的及自行申请补办土地出让手续的，按规划和自然资源部门依法受理补办出让手续申请时市场评估总地价的40%计收出让金。其中地下空间需要补缴出让金的，按本规则第二十条规定执行。

　　第二十六条 已办理不动产登记的划拨用地上建设的拆迁安置房，拆迁安置房用地单位安置原已办土地有偿使用手续的被拆迁房屋，或者拆迁安置房用地单位自行申请补办土地出让手续的，按建设项目立项批文（含项目可行性研究报告批复、核准批复、项目备案证等）时点市场评估地价的40%向拆迁安置房用地单位计收出让金。

第四章 其他情形

　　第二十七条 已纳入城市更新改造范围内的用地，出让金计收标准按城市更新改造相关政策执行。

　　城市更新改造项目出让金计收时点按规划和自然资源部门依法受理办理或者调整土地有偿使用手续时点确定，申请办理或者调整土地有偿使用手续时仍有效的改造方案已有明确规定或者原土地出让合同已有约定的除外。

　　第二十八条 新型产业用地（M0）出让金计收标准按新型产业用地（M0）相关政策执行，没有相关政策的按本规则执行。

　　新型产业用地（M0）项目出让金计收时点按规划和自然资源部门依法受理办理或者调整土地有偿使用手续时点确定，原土地出让合同已有约定的除外。

　　第二十九条 土地出让合同约定的配套设施建筑面积调整，该配套设施依法可以划拨的，增加的建筑面积按划拨方式处理；不符合划拨条件的，增加的建筑面积应当按规定计收出让金。原土地出让合同约定的配套设施建筑面积继续按原约定执行。

　　第三十条 建设用地使用权期限届满后的续期及补缴出让金等相关事宜，依照有关法律、行政法规的规定执行。

　　第三十一条 历史上已签订土地出让合同未明确建筑面积的用地，若地块属于整体规划的，按首次土地出让合同净容积率1.8（如首次规划批准的净容积率小于1.8且计容建筑面积小于首次土地出让合同按净容积率1.8计算的计容建筑面积，按首次规划批准的实际容积率计算）和2010年6月30日之前已办理不动产登记建筑面积及已预售但未确权建筑面积之和的高者确定已出让建筑面积，视为已缴清出让金，其余建筑面积应当补缴出让金；若经规划批准分期开发的项目，各期用地按首次土地出让合同净容积率1.8（如首次规划批准的净容积率小于1.8且计容建筑面积小于首次土地出让合同按净容积率1.8计算的计容建筑面积，按首次规划批准的实际容积率计算）和2010年6月30日之前已办理不动产登记建筑面积及已预售但未确权建筑面积之和的高者确定已出让建筑面积，视为已缴清出让金，其余建筑面积应当补缴出让金。应当补缴出让金的建筑面积如已批准预售，核算该部分应当补缴的出让金额时按批准预售时点评估地价；应当补缴出让金的建筑面积如未批准预售但已办理初始登记，核算该部分应当补缴的出让金额时按申请办理当次初始登记时点评估地价；其余应当补缴出让金的建筑面积核算出让金额时按规划和自然资源部门依法受理补缴出让金申请时点评估地价。

　　原土地出让合同未明确净用地面积的，合同宗地面积为净用地面积。

第五章 技术指标

　　第三十二条 用地项目计价用途类别根据规划和自然资源部门批准的用地性质和建筑功能，对照本市国有建设用地使用权基准地价用途分类确定。其他未列入基准地价用途分类的用地，其用途类别可以参照相关或者相近用地的用途类别确定。

　　土地出让合同约定建设综合用途的项目，但未明确各用途具体建筑面积的，评估地价时项目用途确定为综合用途。

　　第三十三条 在办理出让金调整时，按整体项目地上计价建筑面积与地下计容计价建筑面积之和、不计容的地下空间建筑面积两部分各自核算出让金，两部分的出让金不予对冲，若核算出让金减少的，仍按原约定的出让金执行。

　　用地项目核定建筑面积的变化，以规划和自然资源部门批准规划条件的建筑面积、规划报建及规划条件核实的建筑面积为准。本规则实施前，用地项目以房屋实测建筑面积核定过建筑面积变化的，需再次核定项目建筑面积变化时，用地单位可申请按房屋实测的建筑面积或规划条件核实的建筑面积核定最终的建筑面积变化，后续用地项目建筑面积变化的核定方法需与该申请一致，不得再变更。

　　已办理不动产登记的房屋核定建筑面积的变化，以房屋实测建筑面积为准。对没有发生扩建、加建、改建的建筑物，由于测量方法和测量仪器不同等造成现实测面积与原权属面积不一致的，权属面积以最新的测绘结果为准，原权属面积已办理土地有偿使用手续的，现新增权属面积按已办理土地有偿使用手续处理、出让起始时间及出让年限与原证注记相同，不涉及补缴或者退减出让金；原权属面积全部或者部分未办理土地有偿使用手续的，现新增权属面积按未办理土地有偿使用手续处理。

　　第三十四条 已供应的用地，除住宅用途建筑面积外，其他用途建筑面积进行地价评估时应当进行出让年限修正，土地使用权出让起始时间仍按原约定执行。

　　已办理不动产登记的房屋补办出让手续时，如原权属建筑面积部分或者全部已出让，现补办出让手续部分建筑面积土地使用权出让起始时间仍按原出让起始时间设定；计收出让金时，评估地价应当进行出让年限修正。

　　第三十五条 房屋交易价格指交易双方报价与课税价格较高者；如交易双方为配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹以及对转让人承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人的，房屋交易价格为交易双方报价、实际课税价格及非此类人员正常课税价格的高者。如权属转移过程中无法确定房屋交易价格的，按规划和自然资源部门依法受理补办出让手续申请时房地产市场评估价格确定为房屋交易价格。

第六章 附则

　　第三十六条 土地评估地价和房地产市场评估价格由规划和自然资源部门公开选定并委托具有资质的评估机构在客观、独立、公正的条件下按照规定的程序和方法进行评估确定。行政相对人对评估结果有异议的，由规划和自然资源部门受理相关异议申请，先要求原受托评估机构进行复核，出具复核意见或者修改评估报告；行政相对人仍有异议的，则由规划和自然资源部门委托省不动产登记与估价专业人员协会或者市房地产评估专业人员协会组织专家对评估报告进行技术鉴定，如鉴定后认定原评估报告未违反《城镇土地估价规程》《房地产估价规范》等规定的，由行政相对人承担组织鉴定的相关费用，如鉴定后认定原评估报告违反《城镇土地估价规程》《房地产估价规范》等规定的，由原受托评估机构承担组织鉴定的相关费用。

　　第三十七条 除土地出让合同及划拨决定书约定外，涉及出让金减少的，仍按原约定的出让金执行。

　　第三十八条 我市计收国有建设用地使用权出让金所适用的政策、标准以用地单位或者个人申请缴交出让金且规划和自然资源部门依法受理的时间为准，本规则或者我市其他政策已明确的除外。

　　第三十九条 本规则所称用地均指国有建设用地使用权，所称的“之前”“之后”，包括本日。

　　第四十条 本规则自2023年4月1日起施行，有效期5年。本市原有规定与本规则不一致的，以本规则为准。

　　本规则执行过程中，与国家、省政策存在不一致的，按照国家、省政策执行。