第一章 总则

　　第一条 目的依据

　　为进一步规范我区乡村建设规划许可管理，引导乡村建设合法有序开展，改善乡村人居环境，推进实施我区乡村振兴战略，根据《中华人民共和国城乡规划法》《广东省城乡规划条例》《广州市城乡规划条例》《广州市城乡规划技术规定》《广州市乡村建设规划许可证实施办法》（穗府办规〔2020〕17号）等文件规定，结合我区实际情况，制定本细则。

　　第二条 适用范围

　　本细则适用于我区村庄规划确定的集体建设用地范围内村民个人建设非公寓式住宅的规划许可及监管。

　　公寓式村民住宅、乡镇企业、村留用地、公共服务设施和公益事业用房建设的许可，按《广州市城乡规划技术规定》（市政府令第168号）等有关规定执行。

　　在文物保护单位和历史文化街区、历史文化名镇、历史文化名村、历史建筑、历史风貌区和传统村落的核心保护范围以及建设控制地带内进行建设活动的，应符合文物保护和历史文化名城保护的相关规定。

　　第三条 基本原则

　　本区实施乡村建设规划许可应当遵循先规划、后许可、再建设，节约用地、充分利用存量建设用地、不占或少占耕地，一户一宅、依法审批、公开公平、遏制违法建设的原则，符合适用、环保、美观的要求，体现当地历史文化、地域特色和乡村风貌。

　　第四条 部门职责

　　市规划和自然资源局增城区分局负责本细则的组织实施，指导各镇（街）办理村民个人非公寓式住宅建设的规划许可审批、批后监管、规划核实等工作，提供技术、政策、信息化等方面的支撑和保障；协调测绘机构提供放线、验线、规划核实测量、地形图等方面的服务。

　　镇（街）经授权委托负责实施辖区内村民个人非公寓式住宅建设的规划许可审批、批后监管、规划核实等工作；建立一个窗口对外受理、多部门内部联动运行的农村宅基地用地建房联审联办制度，确定一个工作部门为具体经办部门（以下简称镇（街）经办部门），具体负责办理辖区内村民个人非公寓式住宅建设的规划许可审批、批后监管、规划核实等工作；组织测绘机构提供放线、验线、规划核实测量、提供地形图等相关资料及咨询服务；负责对辖区内农村住宅建设的巡查管控，及时发现和制止违法建设，依法开展农村住宅违法建设查处工作。

　　区财政局根据相关职能部门制定的标准，指导镇（街）将农村住宅报建专项补助资金纳入镇（街）本级财政预算。

　　区农业农村局负责建立健全宅基地分配、使用、流转、宅基地违法用地查处等管理制度，完善宅基地用地标准，指导宅基地合理布局、闲置宅基地和闲置农房利用；组织开展农村宅基地现状和需求情况统计调查，及时将农民建房新增宅基地需求通报市规划和自然资源局增城区分局；指导开展农村宅基地分配资格名录库建立工作。

　　区住房城乡建设局负责制定我区农村住宅设计、建设标准规范和技术导则，加强对农村住宅设计和建设的技术指导；负责组建全区农村村民住宅设计单位库。

　　区城市管理综合执法局负责指导镇（街）依法开展辖区内违反城乡规划的违法建设的查处工作。

　　市公安局增城区分局协助镇（街）提供户籍、人口信息。

　　区发展改革局、区水务局、区林业园林局、区应急管理局、市生态环境局增城分局等相关部门按照各自职责，协同实施本细则。

　　村民委员会（村集体经济组织）负责做好本村集体经济组织成员申请宅基地建房的资格审核、分配、公示、管理等工作；协助村民报送申请资料到镇（街）经办部门审核。完善村（社）报建员制度，协助镇（街）和区城市管理综合执法局对辖区内农村住宅建设的巡查管控，及时发现和上报违法建设，将农村住宅规划建设管理纳入本村（居）网格员日常巡查职责范围，督促村民依法开展农村住宅建设活动；在镇（街）的指导下宣传本细则，引导村民依法依规申报、建房，提高村民自我管理和约束能力。

　　第五条 有关费用安排

　　村民个人申请建设非公寓式住宅涉及的现状地形图规划核查、规划放线、规划核实测量、权籍调查、规划实施公示公布等费用，由镇（街）每年安排农村住宅报建专项补助资金，纳入本级财政预算。

　　鼓励村民个人建房设计方案选用市、区住房城乡建设主管部门制定的《美丽乡村民居设计图集》。镇（街）可以市住房城乡建设主管部门颁布的《美丽乡村民居设计图集》为基础，结合本地实际情况另行编制图集，相关费用由镇（街）负责。编制图集应当突出岭南乡村建筑风格和当地文化传统特色，尽量做到外立面、色彩等一致。

　　使用新增建设用地或成片连片存量建设用地的，应经村民代表会议或村集体经济组织成员代表大会表决通过，选取统一的建筑风格。

　　使用零星存量建设用地拆除重建，未选用《美丽乡村民居设计图集》中的设计方案，自行设计方案发生的费用，由村民自行承担。

第二章 建设用地审批

　　第六条 存量建设用地

　　存量建设用地是指已办理土地使用权登记或依法取得建设用地批准文件（包括建设用地批准书、宅基地证、房屋产权证、不动产权证书等）的土地。

　　使用存量建设用地建设村民个人非公寓式住宅的，不需办理新增建设用地审批手续，镇（街）审核批准后，可按规定申请《乡村建设规划许可证》。

　　第七条 新增建设用地

　　新增建设用地是指除上述土地使用权登记或依法取得用地批准文件范围外，需依法办理新增建设用地审批手续的土地。

　　使用新增建设用地的，镇（街）于每年底向区农业农村行政主管部门申请下一年度的新增宅基地用地计划，区农业农村行政主管部门汇总后报区政府统筹安排。

　　办理新增建设用地审批以成片为原则，原则上不得占用水田（最新土地利用现状变更调查地类），村民委员会（村集体经济组织）在镇（街）的指导下，依据国土空间规划确定的建设用地范围内，结合辖区内村民建房需求合理确定新增用地范围。

　　确定新增用地范围前应经村民会议或农村集体经济组织成员大会表决同意，办理新增建设用地报批以村委会（村集体经济组织）为主体持勘测定界技术报告书向区规划和自然资源部门申请办理，区规划和自然资源部门拟订农用地转用方案、补充耕地方案等报批材料，并按现行规定逐级上报有审批权的人民政府审批。

　　新增建设用地经批准后，村民个人建房在批复用地范围内申请办理乡村建设规划许可。

第三章 规划许可

　　第八条 “一户一宅”原则

　　符合“一户一宅”政策的且户籍在本村的村民，具备本村农村集体经济组织成员资格的，可以“户”为单位提出住宅建设申请。

　　第九条 申请材料

　　申请人以“户”为单位，应当持下列材料向村民委员会（村集体经济组织）提出建房申请：

　　（一）户口簿、家庭成员身份证（复印件，需核对原件）；

　　（二）《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》（原件）；

　　（三）农村宅基地使用承诺书（原件）；

　　（四）能够反映拟用地位置、面积与四至间距的地形图（由镇（街）经办部门负责指导提供）；

　　（五）使用存量建设用地建房的，还应提供权属证明材料（包括建设用地批准书、宅基地证、房屋产权证、不动产权证书等）。

　　第十条 资料审核

　　村民委员会（村集体经济组织）收到申请资料后，组织人员审核，审核内容主要有：

　　（一）申请材料是否属实；

　　（二）申请人是否符合“一户一宅”规定；

　　（三）拟建房屋选址是否符合村庄规划；

　　（四）是否符合已通过的本村宅基地使用方案；

　　（五）是否具有农村集体经济组织成员资格。

　　使用新增建设用地建房的，还应经村民会议或者农村集体经济组织成员大会表决同意。

　　第十一条 现场公示

　　资料经审核通过后，村民委员会（村集体经济组织）应当将申请及审核情况在村、社显要位置及建房用地现场进行公示，接受群众监督和举报，公示期不少于7个工作日。公示内容包括：

　　（一）申请人基本情况，包括户主姓名、出生年月，家庭成员姓名、出生年月等；

　　（二）申请人家庭成员现居住情况；

　　（三）申请人农村宅基地使用承诺书；

　　（四）能够反映拟用地位置、面积与四至间距的地形图；拟建房层高和面积。

　　使用存量建设用地建房的，还应当公示权属证明材料。

　　公示期满且村民无异议或异议不成立的，村民委员会（村集体经济组织）出具公示情况报告，并在《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》上加具意见后，由乡村规划联络员或申请人在3个月内报送镇（街）经办部门。

　　第十二条 镇（街）提前介入现场实勘

　　镇（街）经办部门在村民建房申请和审核情况公示期间可提前介入工作，组织相关职能部门和村民委员会（村集体经济组织）代表进行实地核查，核查内容包括公示情况、选址用地面积、地类、四至情况，以及是否符合经批准的村庄规划等，并认真填写《现场勘察记录表》。

　　经现场实勘，资料齐备、真实的，镇（街）经办部门委托测量单位现场放线、验线，测量单位出具用地红线及建筑控制线图，用于设计单位出建筑设计方案。

　　第十三条 镇（街）受理

　　镇（街）受理窗口现场审核申请材料，进行纸质媒介和电子系统登记。受理申请资料包括：

　　（一）村民委员会（村集体经济组织）加具意见的《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》（原件）；

　　（二）申请人户口簿、家庭成员身份证（复印件）；

　　（三）农村宅基地使用承诺书（原件）；

　　（四）能够反映拟用地位置、面积与四至间距的地形图；

　　（五）村民委员会（村集体经济组织）盖章及负责人签名的公示情况报告；

　　（六）建筑设计方案图，应当标明是否选用《美丽乡村民居设计图集》中的设计方案；

　　（七）使用存量建设用地建房的，还应提供权属证明材料（包括建设用地批准书、宅基地证、房屋产权证、不动产权证书等）；

　　经审核，申请资料存在错误但可当场更正的，镇（街）受理窗口或经办部门应指导当场更正；资料不齐或不符合规定要求的，应当场或5个工作日内一次性告知乡村规划联络员或申请人，乡村规划联络员协助申请人补正资料，逾期不告知的，自收到材料之日起即为受理。

　　镇（街）在受理乡村建设规划许可申请后，应当将有关申请事项在增城区政府门户网上予以公示，涉及国家秘密、商业秘密或个人隐私的除外。

　　第十四条 镇（街）审批发证

　　镇（街）经办部门对乡村建设规划许可申请进行审查，可征求相关部门意见后，提出是否批准的建议，报镇（街）作出是否核发《乡村建设规划许可证》的决定。审查内容：

　　（一）申请人是否符合申请条件、拟用地是否符合宅基地合理布局要求和面积标准、宅基地和建房（规划许可）申请是否经过村组审核公示等。

　　（二）审查用地建房是否符合国土空间规划、林地保护利用规划、用途管制要求。

　　（三）涉及轨道、道路、管线、高压线、河道、边坡等方面的，建筑退让距离应符合相关技术要求或咨询相关专业主管部门意见。

　　（四）建筑基底面积、建筑面积、建筑间距、建筑外立面、建筑高度以及房屋使用功能等应符合国家、省、市等有关法律、法规及规章的制定。

　　经现场实勘，资料齐备、真实且符合相关要求的，核发《乡村建设规划许可证》。

　　审查阶段发现申请不符合规定条件的，作出不予许可的决定，说明理由，并告知申请人享有依法申请行政复议或者提起行政诉讼的权利。

　　镇（街）应当自审核受理申请之日起20个工作日内作出是否核发《乡村建设规划许可证》的决定，并在作出决定后10个工作日内送达申请人；如在审核受理申请之日起20个工作日内不能作出决定的，经许可机关负责人批准，可以延长10个工作日，并应当将延长期限的理由告知申请人。

　　自许可决定送达申请人之日起15个工作日内，镇（街）经办部门应当在增城区政府门户网站上予以公布许可内容，并以方便公众查阅的方式长期公开，涉及国家秘密、商业秘密或个人私隐的除外。

　　第十五条 许可内容

　　《乡村建设规划许可证》应载明建设项目位置、建设范围、建设规模和主要功能等内容。

　　《乡村建设规划许可证》的发文字号，按照“穗规划资源村建证+〔年份〕+序号”格式编制。

第四章 许可的变更、延期与撤回

　　第十六条 许可变更

　　被许可人应当按照《乡村建设规划许可证》许可的内容进行建设。面积、高度、间距等确需变更的，被许可人应当按照第三章规定程序申请，办理变更手续。

　　涉及《乡村建设规划许可证》中姓名、地名等的变更，申请人凭有关部门的证明文件直接向作出乡村建设规划许可决定的机关申请变更。

　　第十七条 许可延期

　　被许可人应当自取得《乡村建设规划许可证》之日起一年内开工，逾期未开工且未办理延期手续的，《乡村建设规划许可证》及其附图、附件自行失效，失效后可以重新申请；有效期内无法如期开工的，应当在有效期满30日前向原许可部门申请办理延期手续，经批准延期的，延期不得超过6个月。

　　申请延期的，申请人应当提交延期申请书和《乡村建设规划许可证》文证编号，并说明申请延期的事由。

　　第十八条 许可撤回

　　由于乡村建设规划许可所依据的法律、法规、规章修改或者废止，或者准予乡村建设规划许可所依据的客观情况发生重大变化的，为了公共利益的需要，可依法变更或者撤回已经生效的《乡村建设规划许可证》。由此给被许可人造成财产损失的，应依法给予补偿。

第五章 批后管理

　　第十九条 工程开工

　　被许可人在依法取得《乡村建设规划许可证》后，在工程开工前，应向镇（街）申请组织测绘机构到现场进行放线、验线。现场放线、验线时，镇（街）应组织相关部门进行实地核查，待完成现场放线、验线后，方可正式开工建设。在正式开工前，应到镇（街）农村建房管理部门办理开工建设信息录入管理手续和提供“建房保险”。

　　工程开工前至规划核实完成期间，被许可人应在工程现场显要位置张贴公示《乡村建设规划许可证》及其所有附图、附件复印件，接受社会监督。

　　第二十条 巡查监管

　　镇（街）应加强本辖区村民建房活动的巡查监管，并组织人员定期或不定期实施巡查，督促指导申请人按照《乡村建设规划许可证》批准的内容和要求进行建设。巡查应当2人或2人以上共同实施。

　　巡查人员应当填写好巡查记录，将监督检查情况和处理结果予以记录，由巡查人员签字后归档备查。

　　在巡查过程中发现被许可人未按照《乡村建设规划许可证》许可内容建设的，巡查人员应当坚决制止，并向城市管理综合执法机关和镇（街）报告。

　　村民委员会（村集体经济组织）应当加强对本辖区村民建房活动的监督检查，发现有违法行为的，应当予以劝阻、制止，并报相关职能部门处理。

　　第二十一条 规划核实

　　村民个人非公寓式住宅建设完工后，申请人应持以下资料向镇（街）申请规划核实：

　　（一）规划核实申请表;

　　（二）《乡村建设规划许可证》；

　　（三）镇（街）委托具有丁级及以上测绘资质的机构出具的《村民个人非公寓式住宅规划核实测量册》。

　　镇（街）受理村民个人非公寓式住宅规划核实申请后，应组织相关部门进行实地核查，并于受理之日起 15 个工作日内作出是否符合乡村建设规划许可的规划核实意见。

　　村民个人非公寓式住宅建设符合《乡村建设规划许可证》及其附件各项要求，或虽存在违法建设但已经过依法处理并按处理决定执行完毕的，应当出具符合乡村建设规划许可的规划核实意见。

　　第二十二条 违法建设处置

　　镇（街）应建立查处违法建设责任制，实行网络化监控管理，及时发现和制止未取得《乡村建设规划许可证》或者未按照《乡村建设规划许可证》的规定进行建设的违法建设。

　　涉及违法建设的认定与查处，按照《中华人民共和国城乡规划法》和《广州市违法建设查处条例》等有关法律法规执行。不符合城乡规划要求、未依法取得《乡村建设规划许可证》的，不得办理不动产权证。

　　第二十三条 产权登记

　　通过规划核实的村民个人非公寓式住宅可由申请人按有关要求备齐材料向区不动产登记部门申请办理产权登记。

第六章 监督管理

　　第二十四条 政务公开

　　受委托的镇（街）要制定并公布委托下放事权运行流程图，流程图应当明确承办岗位、申请条件、办理流程、办理时限、申请人权利和投诉举报途径等，受委托的镇（街）应将流程图和委托书在单位办公场所的显要位置予以公示。

　　第二十五条 投诉受理

　　镇（街）应当畅通渠道，积极受理相关投诉、建议或举报，并在受理后5个工作日内进行核实，作出处理意见，并答复投诉人。

　　根据投诉发现被许可人未按照《乡村建设规划许可证》建设的，镇（街）相关部门应及时制止，并按照本细则第二十条第三款和第二十二条第二款处理。

　　申请人提交虚假材料骗取《乡村建设规划许可证》的，按照《中华人民共和国行政许可法》第六十九条、第七十八条、第七十九条、第八十条规定处理。

　　第二十六条 档案管理与监督

　　各镇（街）应认真落实案卷归档制度，按照《中华人民共和国档案法》以及城建档案管理的有关规定，严格案卷管理，镇（街）经办部门应当如实记载业务审批过程中的各环节情况，形成格式统一、规范、内容完整的业务档案资料，并于每个月报送给市规划和自然资源局增城区分局存档。

　　市规划和自然资源局增城区分局应当通过档案抽查、现场调查等方式加强对镇（街）乡村建设规划许可证工作的监管。抽查每年不少于1次，抽查比例不低于1/10，抽查的个案应当以随机方式产生。检查的内容主要包括：

　　（一）镇（街）的规划许可是否超越委托的范围和权限；

　　（二）镇（街）实施规划许可是否在法定条件之外增加或减少条件；

　　（三）镇（街）是否存在将规划许可权转委托的行为；

　　（四）是否按照要求公示、公开；

　　（五）程序是否合法；

　　（六）是否存在擅自收费或者不按照法定标准收费的情况；

　　（七）工作人员是否存在谋取不正当利益的情况；

　　（八）档案保管情况是否符合法律、法规要求；

　　（九）批后监管是否到位；

　　（十）依法应当监督的其他内容。

　　镇（街）工作人员存在违法或者其他不当情况的，相关部门应当采取相应措施予以纠正，构成违法的，依法追究相关责任人员法律责任。

第七章 附则

　　第二十七条 本细则自发布之日起施行，有效期5年。《广州市增城区人民政府办公室关于印发增城区乡村建设规划许可证实施细则的通知》（增府办规〔2020〕10号）同时废止。

　　附件1.增城区《乡村建设规划许可证》审批流程图.docx

　　附件2.增城区村民住宅规划控制要求指引.docx

　　附件3.农村宅基地和建房（规划许可）申请表（范例）.docx

　　附件4.农村宅基地使用承诺书（范例）.docx

　　附件5.村民个人建房规划报建公示（范例）.docx

　　附件6.关于村民申请建房进行公示的报告（范例）.docx

　　附件7.农村宅基地和建房（规划许可）审批表（范例）.docx

　　附件8.现场勘察记录表（范例）.docx

　　附件9.不予许可复函（范例）.docx

　　附件10.延期复函（范例）.docx

　　附件11.村民个人非公寓式住宅批后巡查记录表（范例）.docx

　　附件12.村民个人非公寓式住宅规划核实申请表（范例）.docx

　　附件13.村民个人非公寓式住宅规划核实意见书（范例）.docx

　　附件14.农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表（范例）.docx

　　公开方式：主动公开

　　广州市增城区人民政府办公室综合一科       2022年6月17日印发

【政策解读】广州市增城区人民政府办公室关于印发增城区乡村建设规划许可证实施细则（修订）的通知

一、修订的背景和必要性说明

　　2020年9月18日，增城区人民政府办公室印发了《广州市增城区人民政府办公室关于印发增城区乡村建设规划许可证实施细则的通知》(增府办规〔2020〕10号，下称“10号文”)，作为我区乡村建设规划许可管理的规范性文件，补齐了村庄规划范围内村民申请宅基地建房审批管理制度的短板，建立健全了宅基地建房管理工作体制，明确各级各部门审批管理职责，全面明晰和规范宅基地建房规划许可的审批流程。

　　《增城区乡村建设规划许可证实施细则》(下称《实施细则》)印发以来，与之相关的部分政策文件有了更新，例如：2021年1月21日，我区印发了《广州市增城区人民政府办公室关于印增城区农村宅基地管理实施细则(试行)》(增府办规〔2021〕1号)，原《实施细则》关于宅基地管理部门的职责要求有了变化;自2021年3月1日起，《广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法》施行，本省行政区域内旧村改造关于用地的管理有了专门的办法，原《实施细则》关于旧村改造范围内申请建房的适用问题上需按现行政策放在宅基地用地批准这一环节来考虑;根据《广州市人民政府关于镇街综合执法的公告》(穗府〔2021〕9号)，各镇街自2021年9月15日起实行综合执法，区城市管理综合执法局和镇街关于综合执法权的职责也有了较大调整。为了保持与各政策文件一致性，新修订的《实施细则》删去旧村改造情形的适用性问题，修改了部分部门的相应职责分工。

　　二、制定依据

　　(一)《中华人民共和国城乡规划法》

　　(二)《广东省城乡规划条例》

　　(三)《广州市城乡规划条例》

　　(四)《广州市城乡规划技术规定》

　　(五)《广州市乡村建设规划许可证实施办法》(穗府办规〔2020〕17号)

　　(六)《广东省农村集体经济组织管理规定》(广东省人民政府令第189号)

　　(七)《广州市人民政府办公厅关于加强农村住宅建设管理的实施意见》(穗府办规〔2020〕18号)

　　三、主要内容解读

　　《实施细则》原则依照《广州市乡村建设规划许可证实施办法》的有关要求，遵循先规划、后许可、再建设，充分利用存量建设用地、不占或少占耕地，一户一宅、依法审批、公开公平、遏制违法建设的原则，结合增城区的村庄规划管理实际，对村民个人建设非公寓式住宅行为进行了规范，分为七章，共27条。

　　第一章：总则，主要阐述细则的目的依据、适用范围、基本原则、部门职责和有关费用规定;

　　第二章：建设用地审批，主要阐述鼓励村成片报批建设用地，由区规划和自然资源部门审核并指导实施;

　　第三章：村民个人建房规划许可，阐述村民在进行规划报建及镇街进行许可的基本程序;

　　第四章：明确许可的变更、延期与撤回程序;

　　第五章：批后管理，主要阐述村民建房许可后涉及的巡查、规划核实、违法建设查处等规定;

　　第六章：监督管理，主要阐述委托镇街发证的责任划分和监管职责;

　　第七章：附则，主要明确文件有效期。

来源：广州市行政规范性文件统一发布平台