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什么是城市更新

发布时间:2019-07-09 | 关注:989 来源:
 
导读:

随着城市化进程步入提质减速阶段,城市发展由外延式扩张向内涵式增长转变,城市更新成为常态。城市更新这个概念听起来相对陌生,但是这个概念下做的事情,却与我们息息相关。今天就带领大家来了解城市更新的前前后后、里里外外。

图片来源:创意园地图

一、什么是城市更新?

由来

 

源于1949年美国住宅法“城市再发展”,(即Urban Redevelopment),该法的设立主要是为市中心区拆除重建提供法律依据。

背景

 

在我国,当城市经历了飞速发展后,很多问题开始显现,譬如历史街区的特色与地方文化在城市改造中的快速消失。

 

建筑学家吴良镛从城市的“保护与发展”角度,在上世纪九十年代初提出了“城市有机更新”的概念。他认为,从城市到建筑,从整体到局部,如同生物体一样是有机联系、和谐共处的。

三大类型

 

综合整治:不改变建筑主体结构,不改变使用功能,完善消防设施,基础设施、公共服务设施,改善沿街立面等。

 

功能改变:改变部分或者全部建筑物的使用功能,保留建筑的原主体结构,也就是说并不会拆除。比如将办公楼改成公寓。

 

拆除重建:就是拆除原来的建筑,然后建新的。除了建筑拆除重建之外,同时土地使用权的主体、都会改变。这一类范围广、开发周期长,是开发商、投资公司、金融机构等关注的重点。

 

二、城市更新项目的主要工作内容及流程

图片来源:城市更新智囊

开发报建

主要包含,计划前期的测绘、评估、意愿征集、四会、框架协议签订、计划立项、土地权属认定、旧屋村范围认定、土地信息核查、非农调整、历史用地处置、专项规划、集体资产备案、确认实施主体、拆除建筑物、不动产权证注销、转地、移交入库、用地审批、用地方案图、用地规划许可证、测算缴纳地价、土地出让合同等等。

 

涉及的有村集体、街道办、集资办、区国资委更新局、规土局、工信局、环保水务、文体局等等。

集体资产处理

包括前期的村集体资产核查确认,资产评估、四会公证会、前期费、保证金、框架协议、授权委托等;

 

也包括后期的评估论证、设置准入条款、招商方案、股东代表大会(公证会)、产权交易上平台、竞争性谈判或公开招投标,最终签订合作协议等。

拆迁搬迁补偿安置

包括前期摸底调查、周边项目拆赔标准、如何宣传鼓舞团队士气、鼓励村民参与拆迁工作、吸引村民等等;

 

包括调查拆迁范围建筑物附属物数量、种类、类型、业态、村集体资产。

 

包括小业主人群的来源、分类、家庭收入来源、性格爱好特征、家庭基本情况、心理预期、主要诉求、业主在不在境内、业主内部分配问题等等

 

三、城市更新有哪些参与者?

城市更新分为两个阶段,第一阶段是拆除重建,第二阶段是实行城市有机更新。

 

西方国家的城市更新历程,均由简单拆除重建发展到有机更新。以伦敦为例,泰晤士河北岸作为发展了上百年的老城区,如今仍有二十多个脚手架在作业进行改造,城市更新是个持续的过程。

 

城市更新前期的参与者为政府,后期的主要参与者有投资机构(基金、金融机构等)、开发商、服务商,但他们在介入的时期、选择的资产标的、商业模式及各自优势等方面均差异显著。

 

图片来源:青蓝文旅

 

四、城市更新的本质是什么?

具体包括以下三点:

洗地

首先需要将土地权属、性质繁杂的土地清理干净,洗地洗清晰,比如农转用等,最终完全征转为可供政府出让的国有建设用地。

把现有的规划调整合理

这个合理即包括调整为合适开发的建设用地,比如土总规、城总规、十三五更新规划、城中村划片区、工业区块线、基本生态控制线、法定图则等等不利于现在我们开发规划的调整过来。

 

其次,还要结合政府村集体的诉求,提供相应的公共配套基础设施、保障房及符合我们经济效益考虑的提高容积率增加可售的比例等等。

 

当然具体问题具体分析,但总得来说就是:通过调整规划,即可尽快开发建设、又可以与村集体、业主、政府一起做大蛋糕,共同分享分赃蛋糕。

把现有建筑物拆除、拆迁安置补偿经济关系理顺

政府部门虽然很多,但核心诉求基本不变,那就是规避行政风险。

 

但是拆迁涉及众多业主、二房东、相关经济利害关系人,每个人的想法诉求很难一一满足,钉子户基本都存在,仅仅是数量多寡而已。

 

拆除建筑物简单,但是搬迁安置补偿协议的谈判和签订就是最大的难题。

 

五、城市更新的优秀案例

北京坊

北京坊在延续大栅栏地区胡同肌理、恢复历史风貌的基础上,一方面将北京坊与周边的民生胡同肌理、传统商业氛围有机整合,另一方面也在向历史致敬的同时,打造具有人文温度的文化与商业综合体。

 

上海上生新所

2016年,上生所主动腾退厂房,上海万科为上海的城市更新提供了一种创新思路,即引入社会资本进行多方共建共享,包括政府、学术机构、社会组织、居民以及房地产企业,利用土地的混合发展模式,提高土地使用效能。

 

 

深圳天安云谷

天安云谷改造前,周边基本上都是城中村(旧村)和旧工业区,主要产业为五金、塑胶等劳动密集型传统产业。考虑到旧城改造的特殊性,项目采用“拆除一片,建设一片”的分期策略。

 

在整体架构上,天安云谷规划以研发办公为主,同时规划了居住功能,包括商品房和小型公寓两种居住形态,解决职住平衡的问题。